Samhällsfastigheter har de senaste åren seglat upp som en snabbt växande marknad för privata aktörer. Till detta finns flera skäl. Den verksamhet som bedrivs i dessa lokaler – som vård, omsorg och utbildning – behövs i både goda och dåliga tider. Denna okänslighet för konjunktursvängningar har lockat många investerare – inte minst som Sveriges demografiska utveckling med en åldrande befolkning öppnar för ett växande behov av äldreboenden och andra vård- och omsorgsfastigheter.

Dessutom brukar kommuner, som ju inte ska kunna gå i konkurs, betraktas som trygga och stabila hyresgäster.

– Så det är inte så konstigt att många har dragits till det här segmentet, att köpa välfärdsfastigheter och sedan hyra ut dem till kommunerna. Speciellt inte med det stora behovet av lokaler för välfärden i kombination med kommunernas och regionernas intresse av att sälja fastigheter, kommenterar Martin Ingvarson, lokalexpert på Sveriges Allmännytta.

Några av de största aktörerna är SBB, Rikshem och Victoriahem, som också är associerade medlemmar i Sveriges Allmännytta.

Trenden vänder?

Men i takt med ekonomisk nedgång och stigande räntor har läget blivit allt kärvare för samhällsfastighetsbolagen, som ofta tagit stora lån i samband med sina fastighetsköp.

Och det ser ut som om trenden är på väg att vända. I stället för att kommuner säljer sina lokaler har nu flera kommuner köpt tillbaka fastigheter från SBB – hittills Landskrona, Höganäs, Linköping, Nykvarn och Gävle. Och flera andra är på gång eller försöker förhandla till sig bra villkor.

Så vad ska kommunerna göra – vad är bäst, hyra eller äga? Och hur ska aktörerna förhålla sig när epoken av låga räntor kanske är förbi?

Det är temat för Lokaldagen, som arrangeras av Sveriges Allmännytta den 9 november, med medverkande som SBB, Rikshem och Kommuninvest. Dessutom presenteras erfarenheter från kommuner som tidigare sålt sina fastigheter, till exempel Härnösand.

Men Martin Ingvarson får några frågor redan nu.

Vad är ditt svar på frågan om vad som är bäst – att hyra eller äga?

– Det går inte att ge ett generellt svar på den frågan, det är ett flertal faktorer som spelar in i ett sådant beslut. Men ur ett rent ekonomiskt perspektiv pekar det mesta på att det i de allra flesta fall är mer fördelaktigt att själv äga samhällsfastigheter. Sedan kan det ju finnas andra omständigheter som gör att kommuner tar andra beslut.

Varför är frågan om hur kommunen gör med sina samhällsfastigheter relevant för allmännyttiga bostadsföretag?

– Om kommunen beslutar sig för att själv äga fastigheterna är det vanligt att det är det kommunala fastighetsbolaget på orten som får äga och/eller förvalta dem. Därför är detta avgörande för de allmännyttiga bolagens verksamheter, exempelvis för kompetensförsörjning, resursplanering och finansiering.

Hur påverkas bostadsföretag?

Martin Ingvarson poängterar också att de allra flesta av Sveriges Allmännyttas medlemsföretag redan äger och förvaltar samhällsfastigheter. Och det fåtal bostadsföretag som inte själva äger några samhällslokaler har ett systerbolag eller dotterbolag som innehar samhällsfastigheter – och de är i flertalet fall medlemmar hos Sveriges Allmännytta.

Hur kan kommunägda bostadsföretag påverkas om kommunen får bekymmer med dåligt skötta samhällsfastigheter? 

– Om det kommunala bolaget får ta över fastigheter med exempelvis eftersatt underhåll så innebär det givetvis en extra kostnad, men detta bör ju avspeglas i priset.

Vilka scenarier skulle kunna uppstå om den hyra kommunen får betala för externt äga skolor och äldreboenden höjs kraftigt?

– Om, i kommuninvånarnas ögon, orimligt mycket skattepengar går till lokaler för att husera kommunala verksamheter så kommer troligtvis debatten om vem som äger och förvaltar fastigheterna bäst att intensifieras.

Hur berörs fastighetsbolag med många samhällsfastigheter av det ekonomiska läget med bland annat stigande räntor?

– Nästan alla fastighetsbolag påverkas av den stigande räntan eftersom de är belånade i olika grad, så kostnaderna ökar förstås. Framför allt är det bolagens finansiella stabilitet som oroar, till exempel kreditvärdighet och skuldsättningsgrad.

Nödgade att sälja

För att stärka den finansiella stabiliteten är det många fastighetsbolag som ser över sitt bestånd och i vissa fall ser sig nödgade att sälja en del av sina fastigheter.

– Och samhällsfastigheter är ju ett attraktivt segment, vilket gör att dessa bör vara förhållandevis enkla att sälja till godtagbara priser även på en sviktande marknad, menar Martin Ingvarson.

Om en kommun känner att man brister i rådighet över de samhällsfastigheter man bedriver verksamhet i, till exempel för att de ägs av ett utländskt bolag, vad kan kommunen då göra för att återfå rådigheten? Säga upp hyresavtalet och bygga nya fastigheter? 

– Nja, hyresavtalen är ofta långa och att bygga nytt är dels dyrt, dels kanske behovet inte är så stort att det motiverar ytterligare en fastighet. Ett alternativ är att helt enkelt köpa tillbaka fastigheterna, men det bygger givetvis på att ägaren är intresserad av att sälja.

Finns det några säkerhetsrisker med att skolor, äldreboenden och förskolor ägs av utländska bolag?

– Risken med att inte äga en fastighet är just att rådigheten saknas. Behöver man göra förändringar av verksamheten, utöka eller minska på ytorna så är man lite mindre flexibel om fastigheten ägs av ett externt bolag.

Risk för lägre engagemang

Dessutom, betonar Martin Ingvarson, finns risken att en ägare vars huvudverksamhet och/eller huvudkontor inte finns på orten eller ens i landet inte är så engagerad och involverad i utvecklingen av staden eller orten.

Han exemplifierar med att en australiensisk pensionsfond kanske inte skulle lägga jättestora resurser på att se till att den verksamhet den bedriver i till exempel Skövde bidrar till samhällsutvecklingen och stadsutvecklingen på orten.

– Den kan givetvis göra det, men risken att den inte gör det är troligtvis högre än om fastigheten skulle ägas av exempelvis Skövdebostäder, säger Martin Ingvarson.

Men när det gäller konkreta säkerhetsrisker är det nog främst fastigheter inom rättsväsendet och försvaret som berörs, menar han – och just de ägs väldigt sällan av allmännyttan.

Vad är samhällsfastigheter?

Samhällsfastigheter är lokaler som brukas av i huvudsak skattefinansierad verksamhet. Exempel på samhällsfastigheter är vård, utbildning och omsorg, idrottsanläggningar, kulturlokaler, lokaler för rättsväsendet samt olika typer av anpassade boenden.