Hyresnivån för lokalhyresavtal är oftast indexreglerade eftersom de i motsats till bostadshyror inte omförhandlas regelbundet. I år blev indexregleringen, som är knuten till konsumentprisindex, extraordinärt hög eftersom inflationen har slagit rekord under 2022.

För de flesta lokalhyresavtal är det indextalet för oktober månad som styr hyresjusteringen för året därpå. I höstas landade oktobertalet på 10,9 procent.

Detta har fått många lokalhyresgäster att reagera, och även deras branschorganisationer.  Både detaljhandelns branschorganisation Svensk Handel och besöksnäringens branschorganisation Visita kräver en ändring av systemet med indexreglering av hyrorna.

Vill ha hyrestak

Visita har även skickat brev och skrivelser till näringsministern, bostadsministern, civilutskottet och näringsutskottet med begäran om att systemet med automatisk indexuppräkning av hyran ska begränsas genom ett tak på hur stor del av hyran som får indexeras, för att slippa en ”lokalhyreshöjningschock”.

”Det är inte rimligt att tillfälliga inflationstoppar får enorma följder för all framtid”, skriver Visita i breven till ministrarna.

Inte fel på systemet

Martin Ingvarson håller inte med om årets höga höjning betyder att det är fel på systemet.

– Indexuppräkningen är bara en av flera kostnadsökningar som många lokalhyresgäster har drabbats av den senaste tiden. Självklart är detta tufft för många verksamheter, men man ska komma ihåg att indexklausulen har framgångsrikt använts i många, många år, till gagn både för hyresvärdar och hyresgäster, säger han.

Han anser att ett system måste vara robust och fungera över tid, i det här fallet både när inflationen är hög och låg.

– Vi kan inte ha ett system som den ena hyresparten bara vill använda när det gynnar dem. Tidigare år har inflationen och därmed indexuppräkningen varit väldigt låg, och man har därför kanske vant sig vid låga lokalhyreshöjningar, konstaterar han.

Han framhåller också att indexklausuler i hyresavtal används för att värdesäkra hyran.

– Och eftersom lokalhyresavtal ofta löper under lång tid utan möjlighet att omförhandla villkoren är det mycket vanligt med indexklausuler.

Samförhandlad avtalsmall

I den avtalsmall för lokalhyresavtal, som många hyresvärdar använder, finns indexklausulen med som en tilläggsklausul.

Mallen (som finns i tjänsten Fastighetsägarna Dokument) är samförhandlad med Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta, Svensk Handel och Visita.

Martin Ingvarson understryker att både Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna står fast vid att systemet med indexuppräkning av lokalhyror är värt att bevara.

– Vi har givetvis stor förståelse för att vissa lokalhyresgäster, framför allt de kommersiella, är hårt pressade ekonomiskt. Men det betyder inte att hela systemet ska slängas i papperskorgen.

Kan överväga anstånd

Så hur ska bostadsföretagen resonera – ska man höja lokalhyran enligt indextalet även om lokalhyresgästen då riskerar att gå i konkurs?

– Hyresvärdarna bör göra en individuell bedömning i varje enskilt fall för att ta reda på om en tillfällig hyreslättnad eller anstånd för indexstyrt hyrestillägg eventuellt kan komma i fråga, svarar Martin Ingvarson.

Han poängterar att bostadsföretaget då också bör ta hänsyn till den enskilde lokalhyresgästens förutsättningar och långsiktiga möjligheter att överleva ekonomiskt.

– Samtidigt bör man utvärdera verksamheten och helhetsbilden, till exempel hur verksamheten i lokalen bidrar till stadsbilden eller hur svårt det skulle vara att hitta en annan lokalhyresgäst.

Det finns olika upplägg kring hur rabatter eller anstånd kan ges. Exempel på olika lösningar kommer att beröras under lokalförvaltningskursen i slutet av april (se nedan).