Telge Bostäder, med ett bostadsbestånd på drygt 9 000 bostäder i Södertälje, har de senaste åren inte bara satsat på nyproduktion utan också på konvertering av lokaler.

2020 utökades beståndet med 12 nya lägenheter från lokaler som byggts om. I år blir det ytterligare 66 nya lägenheter.

– För oss har det blivit ett komplement till att bygga nytt, säger Pontus Werlinder.

Alternativ till nyproduktion

Enligt ägardirektivet ska Telge Bostäder producera hundra nya bostäder per år. Det är dock svårt att hinna med den takten, enligt Pontus Werlinder, bolaget har svårt att få tillräckligt många byggrätter och äger inte tillräckligt mycket egen mark. Därför har lokalkonvertering blivit ett viktigt alternativ till nyproduktion.

– Att fortsätta hyra ut utrymmet som en lokal kan ge högre intäkter på kort sikt. Men på längre sikt är bostadsförsörjning vårt huvudmål, säger han.

Telge Bostäder, som äger drygt tusen verksamhetslokaler och förråd, började för några år sedan systematiskt inventera lokalbeståndet, på jakt efter utrymmen som skulle gå att bygga om till bostäder.

Bank blev bostad

Inventeringen pekade ut många olika slags lokaler, som sedan dess har byggts om.

Bland annat har en central kontorslokal i Södertälje, där bank och hårfrisör tidigare höll till, omvandlats till flera mindre lägenheter. Även lokaler där det bedrivits kommunala verksamheter, exempelvis en mindre skola och ett äldreboende, har fått nytt liv.

– I några fall har vi i stadens ytterområden byggt om lägenhetsförråd, som inte längre användes som det var tänkt när huset byggdes.

Att bygga om lokaler till bostäder med nuvarande byggregler och standarder innebär flera utmaningar, enligt Pontus Werlinder. En sådan utmaning – för att få bygglov – har varit att skapa tillgängliga utrymmen.

Samma kostnad som att bygga nytt

Kostnaden för att producera en lägenhet från en lokal är ungefär lika stor som för att producera en ny lägenhet, enligt Pontus Werlinder, som ändå ser fördelar för Telge Bostäder.

– Vi får fler lägenheter att erbjuda. I de områden där vi inte har byggt nytt på många år, betyder det här tillskottet mycket, särskilt antalet tillgängliga bostäder som många befintliga hyresgäster efterfrågar.

En stor del av Telge Bostäders lokalbestånd har inventerats. Den interna projektorganisationen, som haft ett övergripande ansvar för lokalkonverteringar, är numera en del av den löpande förvaltningen.

– Från början visste vi inte hur vi skulle jobba. Nu har vi en metod och ett fungerande arbetssätt, säger Pontus Werlinder.

Telge Bostäders 8 råd om lokalkonvertering

1. Inventera lokaler – tänk fritt
   Hur mycket används lokalen – egentligen? Efter en granskning är ofta svaret att ytan inte används som man tror. Ifrågasätt också den egna organisationens behov av lokalytor. Kan bolaget vara någon annanstans eller använda ytan bättre?
2.  Arbeta systematiskt
   Det är viktigt att hitta mönster, då blir arbetet mer effektivt. Särskilt i miljonprogramsområden går det att hitta lokalytor som är utformade på samma sätt, med liknande läge i fastigheten.
3. Bedöm lokal efterfrågan på bostäder
   Vilken efterfrågan finns i området? Vilka lägenhetsstorlekar behövs? Efter att inventeringen pekat ut möjliga lokaler behövs en efterfrågeanalys. Den egna bostadskön ger en indikation.
4. Sök bygglov
   Att få bygglov är den första utmaningen. Lokalytor ser annorlunda ut, och kräver ett delvis annat sätt att tänka när man ska göra bostäder. Aspekter som rör tillgänglighet, ljusinsläpp, buller och badrum är några stötestenar.
5. Ha flera ansökningar igång samtidigt
   Av de projekt som finns kvar efter inventering och efterfrågeanalys, sök bygglov för flera ombyggnader parallellt. Vissa bygglovsansökningar går smidigt, andra måste göras om och tar längre tid. Jobba med flera projekt i portföljen, börja med det som trillar ut först.
6. Håll koll på hyresavtalen
   Det är viktigt att hålla kolla på de avtal man har i dag, för att inte förlora hyresintäkter. När går de ut? När vill du sätta igång med ombyggnaden? Vad händer med våra lokaler framöver? Hur ser vår kontraktssituation ut? Vad göra med tomställda ytan i väntan på bygglov?
7. Avsätt personal
   Telge Bostäder har haft en projektledare och en lokalförvaltare som jobbat heltid med frågan. Lokalförvaltaren inventerar, funderar över lämpliga ytor, ser över hyresavtal. Projektledaren har jobbat ihop med arkitekt och entreprenör.
8. Låt det ta tid!
   Det behöver inte gå så snabbt. Hela processen kan ta några år. Det gäller att vänta in lämpliga lägen och rätt tillfälle.

Källa: Förvaltarforum