När ett företag försätts i konkurs utser tingsrätten en konkursförvaltare. Det är konkursförvaltarens uppdrag att reda ut vilka tillgångar och skulder som finns i företaget och att betala företagets skulder (enligt prioritetsordning). Med konkursbo avses de tillgångar som konkursförvaltaren tar över när en person eller ett företag försätts i konkurs.

Hyresgästens möjligheter att säga upp hyresavtalet

Om hyresgästen försätts i konkurs får konkursboet säga upp avtalet med gällande uppsägningstid utan hänsyn till hyresavtalets längd. Låt säga att ett hyresavtal löper på fem år, till exempel 1 januari 2019 till och med den 31 december 2023 med nio månaders uppsägningstid. Den 23 mars 2020 försätts hyresgästen i konkurs. Konkursboet kan då säga upp avtalet med nio månaders uppsägningstid. Om uppsägning sker samma dag som konkursen kan uppsägning ske till den 23 december 2021. Uppsägning behöver alltså inte ske till den 31 december 2023 som varit fallet om konkursen inte inträffat.

Hyresvärdens möjligheter att säga upp hyresavtalet

Hyresvärden får under vissa förutsättningar säga upp hyresavtalet vid hyresgästens konkurs. Har hyresgästen inte tillträtt lokalen när konkursen inträffar får hyresvärden säga upp avtalet till omedelbart upphörande om hyresvärden saknar säkerhet som denne kan acceptera eller om konkursboet inte ställer sådan säkerhet inom en vecka från hyresvärdens begäran. Har hyresgästen tillträtt lokalen vid konkursen, vilket sannolikt är det vanligaste scenariot, kan hyresvärden säga upp hyresgästen med gällande uppsägningstid. Uppsägningstiden är normalt nio månader vid längre tidsbestämda avtal. Hyresvärden behöver i detta fall inte vänta till den avtalade hyrestidens utgång. Konkursboet kan dock hindra hyresvärdens uppsägningsmöjligheter. Det gör boet genom att:

1. ställa säkerhet, om sådan redan inte finns, inom en månad efter hyresvärdens uppmaning,
2. åta sig att svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden, eller
3. överlåta hyresrätten till någon som hyresgästen enligt 36 § hyreslagen är berättigad att överlåta hyresrätten till.

Vad gäller tredje punkten kan noteras att det krävs att hela verksamheten inklusive hyresrätten till lokalen överlåts, inte endast hyresrätten som sådan och att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Lagen ställer även krav på att hyresgästen (i detta fallet konkursboet) kan visa synnerliga skäl för att överlåtelse ska få ske om hyresförhållandet inte varat längre än tre år. I rättsfallet RBD 11:89 konstaterade Bostadsdomstolen att konkurs i sig inte är ett sådant synnerligt skäl. Däremot kan det vara fråga om synnerliga skäl om det inträffat en särskilt beaktansvärd händelse som hyresgästen inte råder över och som innebär att denne inte kan fortsätta rörelsen. I det aktuella rättsfallet ansågs dock inte hyresgästens kapitalförluster eller den omständigheten att personal riskerade att förlora sina arbeten som sådana skäl. Om konkurser till följd av Corona-viruset är ”en särskilt beaktansvärd händelse” är dock oklart.

Hyresvärdens eventuella uppsägning ska delges konkursförvaltaren. Holmqvist/Thomsson, Hyreslagen – En kommentar, Norstedts, 12 uppl. 2019, s 283, föreslår att uppsägningen adresseras till ”AB X i konkurs genom AB X konkursbo, företrätt av Y (konkursförvaltaren)”. Observera att uppsägningen ska ske i enlighet med de formaliakrav som normalt gäller för hyresvärdens uppsägning av lokalhyresgäster.

Hyresvärden kan även säga upp hyresgästen/konkursboet till omedelbart upphörande på grund av obetalda hyror. I det fallet har konkursförvaltaren att iaktta en återvinningsfrist på två veckor från delgivning av uppsägningshandlingen, eller ansökan om avhysning hos kronofogden eller tingsrätten, för att undvika att hyresrätten förverkas. Förverkas hyresrätten kan det bli svårt för konkursförvaltaren att sälja verksamheten.

Vad kan hyresvärden göra när hyresgästen inte återlämnar lokalen?

Ett problem som vissa hyresvärdar råkat ut för är att konkursbon dröjer med att tömma lokalen till lång tid efter konkursen, även i de fall där konkursboet inte accepterat att stå för hyresgästens skyldigheter mot hyresvärden. Om hyresvärden skickar ett meddelande till konkursboet med uppmaning att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Gör inte konkursboet det blir hyresvärdens fordran på hyra en så kallad massafordran. Det innebär att konkursboet måste betala hyrorna innan andra fordringsägare får betalning ur konkursen. Det är alltså viktigt att hyresvärden så snart som möjlighet uppmanar konkursboet att återlämna lokalen.

Bilagt finns ett förslag till hur ett brev till konkursboet kan formuleras där denna uppmaning finns med. Nedan följer även en checklista på lämpliga åtgärder när en lokalhyresgäst går i konkurs.

Checklista

• När ni får vetskap om att en lokalhyresgäst försatts i konkurs bör ni kontrollera tingsrättens konkursbeslut. I beslutet anges vem som utsetts till konkursförvaltare (vanligen en advokat).
• Ta en muntlig kontakt med konkursförvaltaren. Fråga vilka planer förvaltaren har för verksamheten och lokalen. Är det aktuellt med fortsatt drift eller överlåtelse av verksamheten Hur ska hyresgästens skulder till hyresvärden hanteras med mera. Om möjligt kan det vara bra att träffa en skriftlig överenskommelse med konkursförvaltaren. Ni bör också ange vilka fordringar ni har på hyresgästen.
• Kan ni inte träffa en överenskommelse bör ni skicka ett brev till förvaltaren där relevanta frågor ställs i enlighet med 31 § hyreslagen innefattande bland annat en uppmaning om återlämnande sker, se förslag i Bilaga.
• Fundera på vad som är mest affärsmässigt i den uppkomna situationen. Om det är enkelt att hyra ut lokalen till någon annan kan det finnas skäl att säga upp avtalet med uppsägningstid enligt någon av grunderna ovan eller till omedelbart upphörande till följd av obetalda hyror. Bedömer ni det som mer affärsmässigt att avvakta och låta konkursförvaltaren hitta en köpare till verksamheten kan det vara bättre att vänta med en uppsägning.