Det talas ofta om att det är viktigt med en aktiv lokalförvaltning. Varför? Och vad är det egentligen? Frågan går till Martin Ingvarson, lokalexpert på Sveriges Allmännytta.

– För att kunna skapa de bästa förutsättningarna för lokalernas verksamheter bör man lära känna sina lokalhyresgäster och förstå deras affär eller verksamhet. Det gör man bland annat genom att vara aktiv i sin förvaltning. Utan en aktiv förvaltning löper man stor risk att lokalerna antingen står tomma eller inhyser “fel” hyresgäst.

Så vad innebär en aktiv lokalförvaltning?
– Att du lär känna din hyresgäst, den verksamhet som bedrivs och dess förutsättningar. Att tänka: vad kan jag som hyresvärd hjälpa hyresgästen med för att denne ska lyckas? Och sedan föra en kontinuerlig dialog med hyresgästen och följa dennes “resa”.

Se det som ett partnerskap

Martin Ingvarson menar man kan se det som ett partnerskap snarare än ett hyresavtal: båda parter bidrar till att hyresgästen kan skapa och driva en framgångsrik verksamhet i lokalen.

– Detta tjänar båda parter på i slutändan.

Om man som bostadsföretag har olika lokaler som är utspridda i olika områden och stadsdelar – hur vet man vilken typ av verksamhet som passar var? 
– Det kan så klart vara svårt att veta vilken typ av verksamhet som ska vara i vilken lokal, speciellt i dagens läge då våra handelsmönster håller på att förändras. Det viktiga är att tänka efter före och analysera läget och förutsättningarna för att driva en verksamhet på den aktuella platsen. Saknar bostadsföretaget kompetensen för det kan man skaffa den på andra sätt, till exempel genom att gå någon av våra lokalutbildningar.

På vilket sätt kan ett bostadsföretag påverka upplevelsen av ett bostadsområde?
– Om bostadsbolag skulle lägga ned lika mycket omsorg på lokalerna som man gör på bostäderna så tror jag att mycket är vunnet.

Om man som hyresvärd ser till att “rätt” hyresgäst hyr lokalerna skapar detta liv och rörelse, attraktivitet och sänder positiva signaler till hela stadsdelen.

Och hur vet man vad som är rätt hyresgäst?
– Rätt hyresgäst är den som dels är lämplig med tanke på typ av verksamhet, kategori och inriktning utifrån den målbild man har med lokalen eller området. Dessutom en hyresgäst som är långsiktig, har en rimlig affärsplan och verksamhetsplan, har lämplig erfarenhet och godkänd ekonomi, alltså till exempel har rimlig budget, inga betalningsanmärkningar och inte är tidigare straffad. Med andra ord en hyresgäst som vill och kommer att stanna kvar i lokalen över tid.

Kan det ibland vara befogat att rabattera lokalhyran till en verksamhet som inte riktigt går ihop om den har betydelse för trivseln eller sammanhållningen i en stadsdel?
– Det tycker jag att det kan finnas skäl till. En lokal aktör i exempelvis ett litet bostadscentrum har sällan en omsättning lik den i ett A-läge, men bidrar desto mer till områdets attraktivitet, i alla fall förutsatt att det är “rätt” hyresgäst. Värdet av verksamheten ligger då främst i upplevelsen av området, inte i hyresintäkten. Man kan säga att som fastighetsägare kan du kanske inte räkna hem affären på rörelseräkningen, men däremot på balansräkningen.

Kontrollera hyresgästen först

Finns det någon typ av verksamhet som bostadsföretag aldrig bör hyra ut lokaler till?
– Givetvis ska man inte hyra ut till verksamheter eller aktörer som är olagliga eller har kopplingar till kriminalitet. De är mer vanliga i vissa branscher än andra, men finns i princip i alla delar av vårt samhälle. Därför är det väldigt viktigt att kontrollera och lägga ner tid på att lära känna en potentiell hyresgäst innan man skriver ett hyresavtal.

Är det hyresvärdens ansvar att ta reda på om det pågår illegal verksamhet i företagets lokaler?
– Inget seriöst bolag vill ju förknippas med illegal verksamhet på något sätt. Men ett exempel är lagen om förmedling av sexuella tjänster: om fastighetsägaren får vetskap om att det i dennes lokaler sker förmedling av sexuella tjänster och inga åtgärder vidtas kan hyresvärden bli dömd för koppleri. Men som sagt, det finns många skäl till att lära känna sin hyresgäst och verksamheten som bedrivs i lokalerna.

Martin tipsar: 3 konkreta exempel på bra och aktiv lokalförvaltning

• Träffa hyresgästen regelbundet och inte bara när det uppstår problem. Och träffa helst hyresgästen fysiskt, gärna i lokalen.
• Ha koll på verksamhetens affär och förutsättningar, det vill säga omvärldsspaning.
• Ha en plan eller strategi för alla bostadsföretagets lokaler. Då vet du redan när en hyresgäst säger upp sig vilken typ av ny hyresgäst du vill ha in i lokalen. Med andra ord att vara proaktiv snarare än reaktiv.