Slitet område blir nytt och modernt
Kvarteret Apelsinen, Rosengatan 1-23 i Kungsbacka, var ganska slitet och i behov av en ordentlig uppfräschning för att bli modernt, trivsamt och tryggt. Tre ny gårdshus skulle byggas, halva den befintliga fastigheten skulle få en påbyggnad och hela den befintliga fastigheten skulle totalrenoveras vilket innebar stambyte, byte av ventilationssystem (FTX), nya ytskikt, badrum, kök, inglasning av balkongerna och ny eldragning. Även utemiljön skulle ses över. Omfattningen gjorde att bolaget tidigt insåg att en förutsättning att lyckas med renoveringen var att göra den tillsammans med de boende.
Hyresgäster aktiva i referensgrupp
Resan började i februari 2011 med ett första informationsmöte. Vid mötet deltog även representanter för byggherren och Hyresgästföreningen. Bolaget berättade om sina tankar med renoveringen, men var tydliga med att inget ännu var bestämt. Målet var att renoveringen skulle ske i samverkan med hyresgästerna och med den anledningen bjöds hyresgästerna in till att vara med i en referensgrupp. Deras uppgift var att tillsammans med bolaget bestämma standarden på lägenheterna och hur utemiljön skulle utformas.
– Ett tiotal intresserade hyresgäster deltog i gruppen och vi träffades ett flertal gånger. Bland annat åkte vi på studiebesök till Poseidon i Göteborg för att få se ett liknande ombyggnadsprojekt, berättar Lennart Pihl, ombyggnadssamordnare på Eksta Bostads AB.
Visningslägenhet och ombyggnadsintyg
När gruppen och bolaget enats om standarden skapades en visningslägenhet dit samtliga hyresgäster var välkomna för att titta på hur lägenheten skulle se ut efter renoveringen. Här kunde även hyresgästen se valen av köksluckor, bänkskivor, kakel i badrum, golv och tapeter samt tillval som till exempel tvättmaskin, torktumlare och diskmaskin. Parallellt togs det fram ett ombyggnadsintyg där hyresgästen skulle godkänna renoveringen. Den nya hyran och den treåriga trappstegsmodellen av hyreshöjningen presenterades på intyget. Referensgruppen var involverade hela tiden.
Intresset för visningslägenheten var stort och merparten av alla hyresgäster godkände renoveringen; dock inte alla.
– Vi gjorde hembesök hos de hyresgäster som inte visade något intresse för projektet eller var lite frågande till planen. Jag tror att många uppskattade att vi träffades i deras hemmiljö och där det behövdes använde vi tolk, säger Marie-Helene Westin, hyresadministratör på Eksta Bostads AB.
Genom att söka upp hyresgästerna lyckades de få in påskrivna ombyggnadsintyg från alla hyresgäster och inte ett enda ärende behövdes drivas till Hyresnämnden.
Fler möten inför evakuering
Hyresgästerna bjöds in till ytterligare ett informationsmöte. En grov tidplan över renoveringen och en plan för evakueringen presenterades. För att undvika oro och besvär togs det i ett tidigt skede fram ett evakueringsschema. Cirka åtta veckor innan evakuering gjordes ett hembesök hos hyresgästerna då hela processen från utflytt till återflytt gicks igenom. De boende fick också se evakueringslägenheten innan evakueringen, vilket bidrog till en ökad trygghet. Hyresgästerna var evakuerade från sina lägenheter i cirka tio veckor.
Så snart hyresgästen flyttat tillbaka till sin renoverade lägenhet skickades det ut ett frågeformulär för utvärdering av evakueringen. Informationen användes sedan som underlag för förbättringar inför återstående evakueringar.
Trygghetsvandringar
För att ett område ska bli attraktivt är det viktigt att hyresgästerna känner sig trygga. Därför lades extra resurser på planeringen av utemiljön och för att få hyresgäster och besökande att uppleva området som tryggt och trivsamt genomfördes trygghetsvandringar i området tillsammans med hyresgäster, Polisen och BRÅ. Det har bland annat resulterat i att bolaget startat en Grannsamverkan i området. Utöver detta har bolaget skapat en helt ny attraktiv utemiljö för alla åldrar som bland annat resulterat i ny lekplats, grillplats, sittplatser och ny bättre belysning.
Ombyggnadssamordnaren, en tydlig framgångsfaktor
Projektets framgång beror på ett gott samarbete mellan alla inblandade; hyresgäster, entreprenörer och medarbetare på Eksta Bostads AB. En mycket tydlig framgångsfaktor har dock varit bolagets ombyggnadssamordnare. Hyresgästerna har kunnat vända sig till honom med sina frågor.
– Jag har fungerat som en länk mellan å ena sidan hyresgästerna och å andra sidan bolaget och byggfirman. Jag har varit fysiskt på plats och dessutom kunnat nås på min ombyggnadstelefon. Hyresgästerna har kunnat ringa 24 timmar om dygnet, vid frågor kring ombyggnationen, berättar Lennart Pihl.
Genom ombyggnadssamordnarens goda tillgänglighet har problem kunnat lösas i ett tidigt skede. Samtal på kvällar och helger har dock varit ytterst sällsynta. Det tolkas som att hyresgästerna känt sig trygga med den information de fått till sig under dagtid.
Utvärdering av projektet
Den genomsnittliga hyreshöjningen blev 29 procent. Kostnaden för kall- och varmvatten tillkommer då bolaget i samband med renoveringen införde individuell mätning, IMD.
Bolaget är övertygade om att projektet har underlättats genom att engagera hyresgästerna från början. Engagemanget har varit stort och klagomålen få. Deltagarna i referensgruppen har varit ambassadörer för projektet och språkrör för sina grannar. Den höga tillgängligheten, såväl att finnas på plats på gården som tillgången till ombyggnadstelefonen dygnet runt har spelat en positiv roll.
Att alla hyresgäster godkände renoveringen är ett tydligt bevis på att det lönar sig att bjuda in till boendedialog.
