Bestämmelserna om presumtionshyra utgör ett undantag till bruksvärdesregeln. De innebär att en hyra vid en tvist ska presumeras (antas) vara skälig om vissa kriterier uppfylls – utan att någon bruksvärdesjämförelse behöver göras.

Syftet är att öka byggandet av hyresbostäder genom att möjliggöra en högre hyresnivå i nyproduktion än vad en bruksvärdesjämförelse skulle medge. Konkret innebär detta att den fastighetsägare som överväger att göra en investering i ett nytt hus i sin kalkyl ska kunna räkna med att hyran kommer att ge kostnadstäckning och en rimlig vinst under 15 år.

Utredarens uppdrag

Utredaren Håkan Julius har haft i uppdrag att analysera hur systemet med presumtionshyra fungerar i praktiken, föreslå förbättringar av systemet, överväga hur fastighetsägaren bör skyddas mot övergångseffekter när presumtionstiden går ut och bedöma om det bör vara möjligt att ändra hyran under presumtionstiden.

Dagens lagstiftning innebär att om hyresnämnden efter presumtionstidens utgång ska fastställa en skälig hyra så ska det göras genom en bruksvärdesjämförelse. För en fastighetsägare med ett långsiktigt perspektiv på ägandet innebär det en uppenbar risk för att hyran kommer att sänkas, vilket medför att investeringskalkylen inte håller och att den långsiktiga kostnadstäckningen äventyras.

Utredaren har dock valt att inte lägga fram något förslag om hur fastighetsägaren ska skyddas från hyressänkning vid presumtionstidens utgång. Utredarens bedömning är att en lagstiftning bör aktualiseras först om det i framtiden uppstår omfattande problem vid övergången från presumtionshyror till bruksvärdeshyror.

Skyddsbehov mot övergångseffekter

SABO anser att den bedömningen visar på bristande insikt i problematiken. Investeringsbesluten fattas i närtid och inte om 15 år. Det är vid beslutstillfället som fastighetsägaren vill vara säker på att hyrorna inte kommer att sänkas vid presumtionstidens utgång.

– Det är en klar brist att utredaren inte presenterar några förslag på hur fastighetsägare ska skyddas mot övergångseffekter när presumtionshyrorna upphör efter 15 år, trots att det ingick i uppdraget. Vi behöver en spärregel mot hyressänkningar efter det att presumtionstiden gått ut. Därför skriver SABO i sitt remissyttrande att regeringen nu behöver ta fram en sådan bestämmelse, säger Susanna Höglund, chef för Ekonomi och juridik på SABO.

Utgångspunkten för en sådan regel bör vara att presumtionstiden faktiskt har upphört och att en vanlig prövning av hyran därför ska göras, men att oavsett vad den ger vid handen ska hyran inte sänkas.

Samma hyra för befintliga hyresgäster

För den hyresgäst som bor i lägenheten när presumtionstiden upphör innebär det att hyresbeloppet kvarstår på samma nivå som tidigare. Det leder alltså inte till någon försämring för befintliga hyresgäster. Genom en sådan spärregel blir det möjligt att minska risken för den ena parten (hyresvärden) utan att försämra för den andra parten (hyresgästerna).

Utredaren föreslår däremot att möjligheterna att ändra hyran under presumtionstiden ska utökas. SABO har inget att erinra mot förslaget i sak, men bedömer att ändringen skulle få marginell betydelse för bostadsbyggandet.

Hyresnämnder föreslås utse medlare

Utredaren föreslår vidare att hyresnämnden på gemensam eller enskild ansökan av kollektivt förhandlande parter ska kunna utse en eller flera medlare i tvister om hyra eller andra hyresvillkor enligt hyresförhandlingslagen. SABO är kritisk till detta förslag.

– Som en följd av förra årets samtal med regeringens förhandlingsledare Claes Stråth utvecklar SABO och Hyresgästföreningen en modell för tvistelösning vid förhandlingar om presumtionshyra. Den bygger på att en oberoende och opartisk nämnd prövar ärendena. Vi har goda utsikter att lyckas med detta och det finns ett värde i att parterna på hyresmarknaden själva löser sina tvister utan statlig inblandning, säger Susanna Höglund.

Tvister inom det allmännyttiga beståndet har sedan många år hanterats av den partsgemensamma Hyresmarknadskommittén. Likartade lösningar för både presumtionshyra och årlig hyresjustering mellan privata hyresvärdar och Hyresgästföreningen borde kunna åstadkommas om parterna verkligen är intresserade.