204 av landets 290 kommuner – hela 70 procent – anger att de har obalans i form av underskott på bostäder i Boverkets bostadsmarknadsenkät för 2022. Det är främst hyresbostäder som det råder underskott på. Trots en kraftig ökning av antalet nybyggda bostäder på senare år har framför allt vissa grupper svårt att tillgodose sina bostadsbehov. Det gäller till exempel unga, studenter och nyanlända, men även personer med funktionsnedsättning och äldre personer som vill eller behöver byta bostad.

Kraftigt ökade byggpriser har lett till att nyproducerade lägenheter ofta har en avsevärt högre hyresnivå än det befintliga beståndet. Erfarenheter från våra medlemsföretag visar att det blivit vanligare att det tar längre tid att få de nyproducerade lägenheterna uthyrda jämfört med tidigare. Det beror sannolikt på hyresnivån. Därför måste byggkostnaderna sänkas och därmed också hyresnivån så att de bostäder som byggs kan efterfrågas av så många som möjligt.

Ett eget bostadsföretag ger kommunen möjligheter att agera på den lokala bostadsmarknaden. Det allmännyttiga bostadsföretaget är en långsiktig aktör som bygger och hyr ut bostäder till alla, bostäder med god kvalitet men med varierande standard och hyra.

Sveriges Allmännyttas medlemsföretag bidrar till ett ökat byggande genom att bygga nya bostäder i majoriteten av de kommuner som har underskott på bostäder, men även i andra kommuner där det finns behov av viss nyproduktion. För att hålla nere hyrorna har Sveriges Allmännytta upphandlat prispressade Kombohus som medlemsföretagen kan avropa.

Genom bland annat lägre byggpriser, ökad konkurrens, lägre kommunala avgifter, rimligare priser på kommunal mark, begränsade krav i exploateringsavtal på att byggherren ska finansiera åtgärder i området, snabbare plan- och byggprocess och färre kommunala särkrav kan det totala produktionskostnaderna sänkas.

Det behövs en skattereform som leder till balanserade ekonomiska villkor mellan upplåtelseformerna. Idag är hyresrätten ekonomiskt missgynnad jämfört med det ägda boendet. Regelverket på skatteområdet – med avdragsrätt för skuldräntor för de som bor i ägda bostäder – leder till obalans mellan upplåtelseformerna. Balansen måste återställas för att tillräckligt många nya bostäder ska byggas. Viktiga åtgärder är att införa en låg moms på bostadshyra samt att helt slopa fastighetsskatten på hyreshus.

I väntan på en skattereform som leder till balanserade ekonomiska villkor mellan upplåtelseformerna kan det statliga investeringsstödet bidra till ökat byggande. Bostäder som byggs med hjälp av investeringsstödet har ett hyrestak som garanterar att det kommer hyresgästerna till godo i form av lägre hyra.

Kravet på att allmännyttan ska tillämpa LOU driver i praktiken upp byggpriserna och innebär en konkurrensnackdel för allmännyttan. Medlemsföretagens erfarenheter visar att det leder till färre anbud, omöjliggör affärsmässiga förhandlingar och samplanering av byggprojekt samtidigt som avtalstiderna begränsas och tilldelningsbeslut ofta överprövas med långa handläggningstider.

I mars 2022 föreslog den statliga utredningen om en socialt hållbar bostadsförsörjning att LOU ändras så att ett organ som verkar på normala marknadsmässiga villkor, har ett vinstsyfte och som bär sina egna förluster inte ska behöva omfattas av LOU. Utredningen menar att LOU går längre än EU-rätten kräver och föreslår att allmännyttiga bostadsbolag ska följa de EU-rättsliga grundprinciperna för upphandling, men slippa de detaljreglerade upphandlingsprocedurerna.

Syftet är att skapa förutsättningar för de allmännyttiga bostadsbolagen att kunna bygga och renovera fler bostäder. Utredningen pekar på att LOU gör det svårare för allmännyttan att bidra till bostadsförsörjningen, eftersom lagen försvårar, förlänger och fördyrar upphandlingarna vid renovering och nybyggnation.

För att långsiktigt sänka de höga byggkostnaderna samt klara krav på hållbarhet, kvalitet och estetik krävs industrialiserat byggande. Kommunerna måste bejaka och skapa bättre förutsättningar för standardiserat byggande i markanvisningar och detaljplaner. Nationellt behövs ett typgodkännande av standardiserade hus och byggsystem.

Hanteringen av detaljplaner är för långsam och när många särkrav läggs in blir resultatet oflexibelt samtidigt som kostnaderna ökar. Därför bör detaljplanernas innehåll begränsas till sådan information som föreskrivs i Plan- och bygglagen (PBL). Det kommer att minska kostnaderna, öka byggtakten, minska antalet överklaganden och skapa en önskad flexibilitet som gynnar alla parter.

När kommuner föreskriver användandet av specifika material i byggnationen, förvärras den redan höga prisutvecklingen på byggmaterial. Dessutom kan det innebära sämre konkurrens i upphandlingar, då leverantörer diskvalificeras. Kraven bör i stället formuleras utifrån ett långsiktigt hållbarhetsperspektiv för att skapa ett tryck på alla byggmaterialtillverkare att utveckla produkter med mindre miljöpåverkan.

För att underlätta för allmännyttiga bostadsföretag att bygga bra bostadshus med rimlig hyra har Sveriges Allmännytta tagit fram Kombohusen – vårt mest framgångsrika bidrag till ett ökat bostadsbyggande. Sedan det första ramavtalet för Kombohus för drygt tio år sedan så har byggandet av dem stadigt ökat. De finns nu i en tredjedel av landets kommuner. Drygt 10 000 lägenheter i Kombohus har byggts och/eller är i produktion sedan starten 2011. En utvärdering efter 10 år visar att;

• Kombohus har i genomsnitt fem månader kortare byggtid än allmännyttans övriga byggande och tre månader kortare byggtid än privat byggande.
• Byggpriset för Kombohus är i genomsnitt 20 procent lägre än allmännyttans övriga byggande. Kombohusen är 6 000 kronor billigare per kvadratmeter än annat byggande i allmännyttan.
• Kombohusen har två huvudsakliga prispressande egenskaper: gemensam upphandling för allmännyttan genom ramavtal och en industriell byggprocess, vilka var och en sänker kvadratmeterpriset med cirka 3 000 kronor.
• Kombohus möjliggör lägre hyror. I större städer är hyran i nybyggda Kombohus 13 procent lägre än i privatvärdarnas nybyggda hus. I mindre städer är hyran sex procent lägre i Kombohusen än hos privata värdar.
• Mest framgångsrika är Kombohusen utanför storstadsområdena. Här fyller de prispressade Kombohusen en viktig funktion genom att de möjliggör byggande på platser där det annars inte går att bygga.

Marknadsrapport ”Allmännyttan och bostadsbyggandet” (2022)

Genom en summering av läget på bostadsmarknaden ger marknadsrapporten underlag inför beslut om det är läge att sätta spaden i marken och bygga nytt.  Syftet är också att identifiera strukturella hinder för byggandet och rapporten innehåller därför även åtgärdsförslag riktade till både bransch, kommuner, riksdag och regering. Allt för att det ska vara möjligt att fortsätta bygga hyresrätter som fler har råd att bo i.

Rapport Skenande byggmaterialpriser hotar stoppa byggandet av nya hyresrätter (2022)
De senaste årens skenande priser på byggmaterial gör det näst intill omöjligt att bygga nya bostäder med hyror som de flesta har råd att betala.

Marknadsrapport ”Allmännyttan och bostadsbyggandet” (2021)
Med start 2021 presenterar vi en årlig marknadsrapport med fakta, statistik och analys som ska bidra till att öka kunskapen om bostadsbyggandet i Sverige.

Allmännyttans Byggagenda (2021)
En agenda framtagen av Sveriges Allmännyttas byggherreråd som visar vilka lagar och regler som hindrar och försvårar byggandet av bostäder. Byggagendan innehåller förslag på vad som behöver förändras för en förbättrad möjlighet till ökad och uthållig nyproduktion. Totalt listas 17 områden med åtgärder som behöver genomföras för att öka byggandet i Sverige. Fem av dem behöver prioriteras omgående av politiken på såväl kommunal som statlig nivå.

Tio år med Kombohus – fördjupad analys av byggpriser och hyror (2020)
En fördjupad analys av Kombohusen som jämför privat byggande med allmännyttigt byggande, med och utan Kombohus, för att analysera vilka faktorer som har störst effekt på byggpriset.

Tio år med Allmännyttans Kombohus – resultat, effekt och påverkan (2020)
I rapporten Tio år med Allmännyttans Kombohus– resultat, effekt och påverkan kunde konstateras att målen hade uppnåtts. 9 500 bostäder i Kombohus var då byggda eller beställda. Många av dem på platser där priset annars skulle gjort nybyggnation omöjlig.