Sveriges Allmännyttas senaste marknadsrapport om hyresmarknadens utveckling som släpptes 2021 visade att den långsiktiga hyresutvecklingen inte går i takt vare sig med samhällsekonomins utveckling i stort eller med bostadsbolagens kostnadsutveckling. Det gäller både allmännyttan och privata fastighetsägare eftersom hyresutvecklingen är ganska lika. Dessutom finns sedan 2011 tendenser till att hyresjustering med vissa procentsatser får genomslag i hela Sverige, oavsett befintlig hyresnivå och den lokala pris- och kostnadsutvecklingen. Sveriges Allmännytta anser att hyresjusteringarna behöver ta mer hänsyn till de lokala förhållandena vilket innebär att de kommer att variera mer.

För att en god boendestandard och fastighetsförvaltning ska kunna upprätthållas på lång sikt måste hyresjusteringarna gå i takt med bostadsföretagens kostnadsökningar. Sedan 2015 har driftskostnaderna hos allmännyttiga hyresvärdar ökat med i genomsnitt 2,2 procent per år. Det var betydligt mer än de årliga hyreshöjningarna, där genomsnittet är cirka 1,2 procent per år. Efter att 2020 års förhandlingar om hyran genomförts för de allmännyttiga bolagen, så höjdes hyrorna sett över landet med i genomsnitt 1,37 procent. Det är inte hållbart på sikt.

En väl fungerande hyressättning är en förutsättning för en ekonomiskt hållbar utveckling. Bostadens läge och områdets attraktivitet ska påverka hyressättningen liksom kvaliteter i fråga om miljö, service och underhåll. Hyressättningen ska spegla hur hyresgästerna i allmänhet värderar lägenheternas varierande bruksvärden.

Med bruksvärde avses det praktiska värde en lägenhet har ur hyresgästens synvinkel. Bruksvärdet avgörs av faktorer som storlek, planlösning, standard, utrustning, närmiljö, tillgång till service, geografiskt läge på orten och andra egenskaper som är av betydelse för hyresgäster.

Skillnader i bruksvärde ska motsvaras av skillnader i hyra. Det är viktigt för att skapa rättvisa mellan hyresgäster och för att utveckla hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud.

De kollektiva förhandlingarna om hyran mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen sker normalt en gång per år. Vad som ska ligga till grund för hyresförhandlingen regleras inte i lag eller avtal, det bestäms av parterna själva.

Idag saknas partsgemensamma utgångspunkter för förhandlingarna. Det har lett till att det blivit svårare att träffa förhandlingsöverenskommelser på nivåer som bägge parter finner acceptabla. För att komma till rätta med problemet har Sveriges Allmännytta föreslagit att parterna både centralt och lokalt påtar sig ett gemensamt ansvar för hyresrättens långsiktiga utveckling och konkurrenskraft: Det ska ske genom en strukturerad hyresdialog utifrån ett antal parametrar, vilken utmynnar i den årliga hyresförhandlingen. Det pågår nu en diskussion om detta mellan Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. 

Systematisk hyressättning innebär att hyressättningen anpassas till lägenheternas skilda bruksvärden. Likvärdiga lägenheter bör ha lika hyra, oavsett ägare, medan skillnader i bruksvärde ska motsvaras av skillnader i hyra.

Det är viktigt att bostadens läge och områdets attraktivitet får ett genomslag i hyressättningen liksom kvaliteter i fråga om miljö, service och underhåll. Detta skapar rättvisa mellan hyresgäster och är viktigt för att utveckla hyresrätten som boendeform. Systematisk hyressättning är transparent och gör det enklare att förklara för hyresgästen varför en viss lägenhet har en viss hyra.

Det är de lokala parterna som har ansvaret för att det blir en systematisk hyressättning. Sveriges Allmännytta menar att arbetet med en systematisk hyressättning måste intensifieras. Målsättningen är att hela landet år 2025 ska ha en hyressättning som motsvarar hyresgästernas värderingar.

Med marknadshyra avses den hyra som skulle avtalats för en lägenhet om marknaden varit helt fri. Sveriges Allmännytta anser att det ligger ett stort värde i att marknadens aktörer formar hyressättningen genom förhandlingar utan statlig inblandning eller reglering. Förhandlingssystemet skapar sammantaget en rimlig balans mellan parterna till skillnad från ett system med marknadshyror. Vi vill fortsätta att utveckla och förbättra detta system.

Risken är stor att marknadshyror leder fram till att vi får socialbostäder – särskilda hus eller särskilda lägenheter för låginkomsttagare som inte har råd att betala marknadshyror. Det är viktigare att pressa priserna på nyproduktion och renovering så att lägenheter kan erbjudas till hyror som gör det möjligt för medel- och låginkomsttagare att efterfråga dem. Marknadshyror skulle också öka kostnaderna för bostadsbidrag.

Marknadsrapport ” Vad händer med hyrorna – och varför?” (2021)
Sedan 2020 presenterar Sveriges Allmännytta en årlig marknadsrapport med fakta, statistik och analys av hyresutvecklingen för att sprida och öka kunskapen i ämnet.

Digital snabbkurs i det svenska hyressättningssystemet
Sveriges Allmännytta har tagit fram en digital snabbkurs om det svenska hyressättningssystemet. På 20 minuter lär du dig vilka lagar och regler som gäller, vilka aktörerna är, hur förhandlingarna genomförs i praktiken, vad som händer om man inte kommer överens och hur systematisk hyressättning fungerar.

Rapporten ”Att arbeta med hyressättningsmodeller” (2017)
från Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen beskriver varför systematisk hyressättning behövs och hur man steg för steg genomför arbetet.

Handledning för systematisk hyressättning (2016)
innehåller goda exempel på arbete med hyressättning i flera bostadsföretag och ger konkreta råd för att lyckas med detta.

Rapport ”Vad händer om vi inför marknadshyror i Sverige?” (2016)
Sveriges Allmännytta har bett konsultföretaget Tyréns att analysera effekterna av ett införande av marknadshyror i Sverige. Vilken påverkan skulle det få på bostadsmarknaden, samhällsekonomin och hushållen?