Utredaren Agneta Börjesson har haft i uppdrag att undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas. Utredaren har kommit fram till att omfattande förändringar som gynnar hyresgästerna bör göras i nuvarande regelverk. SABO delar inte den uppfattningen.

Balans mellan hyresvärd och hyresgäst

SABO skriver i sitt remissyttrande över betänkandet Stärkt ställning för hyresgäster att hyreslagens bestämmelser måste bygga på en rimlig balans mellan hyresvärdens och hyresgästens legitima intressen. SABO anser att nuvarande lagstiftning i allt väsentligt uppfyller detta krav. SABO pekar också på att det finns goda erfarenheter från renoveringar i allmännyttiga bostadsföretag inom ramen för nuvarande lagstiftning.

– Om förslagen går igenom slår det hårt mot allmännyttans möjligheter att erbjuda nuvarande och framtida hyresgäster bra bostäder. Som långsiktiga ägare och förvaltare måste vi ha mandat att säkerställa god kvalitet i våra fastigheter, säger SABOs vd Anders Nordstrand.

SABO anser att utredarens förslag medför en oproportionerlig begränsning av fastighetsägares möjlighet att bestämma över sin egendom. Det är framför allt de delar av förslaget som rör Hyresnämndens skälighetsbedömning vid tillståndsprövning som utgör en skadlig inskränkning i äganderätten.

Fastighetsägarens ansvar

Förslaget går ut på att byta ut begreppet inte är oskäligt mot hyresgästen till skäligt mot hyresgästen, en förändring som språkligt sett kan framstå som en bagatell men som har en avgörande juridisk betydelse. Genomförs förslaget kommer balansen mellan parterna att tippa över ända till förfång för fastighetsägaren.

Förslaget leder till att fastighetsägaren fråntas möjligheten att ta ansvar för en långsiktigt god förvaltning av de egna fastigheterna. Samtidigt får hyresgäster, som med tre månaders varsel kan säga upp hyresavtalet och avflytta, ett oproportionerligt stort inflytande över fastigheten. Detta är inte rimligt.

Risken är stor att renoveringar senareläggs eller uteblir. Konsekvenserna av detta kan bli lägre teknisk standard och kvalitet i hyresfastigheter jämfört med andra upplåtelseformer. Det kan även leda till en ökad segregation då ekonomiskt svagare områden kan drabbas av försämrat underhåll och därmed sämre standard i boendet.

Få tvister till hyresnämnden

SABO konstaterar att det problem som utredarens förslag avser att lösa i praktiken är marginellt. Enligt utredaren har hyresnämnderna under drygt tolv år avgjort totalt 3 352 ärenden. Detta antal måste ställas i relation till det stora antal lägenheter som faktiskt har renoverats under samma tid. I själva verket är det uppskattningsvis endast någon procent av alla renoveringar som lett till tvist i hyresnämnden.

Information till hyresgästerna

Inför en förestående renovering ska hyresvärden meddela hyresgästen vilka åtgärder som han eller hon vill utföra. Utredaren föreslår att det i lagtext ska framgå vilken information som ska lämnas.

SABO anser att det kan vara bra med något tydligare regler, men utredarens förslag går alldeles för långt, vilket kan leda till onödiga tvister. Det kan ske förändringar vid upphandlingen eller av andra orsaker under arbetets gång. Det är självklart att hyresgästerna ska få god information, men det får inte finnas lagkrav på att den ska innehålla uppgifter som hyresvärden inte kan vara säker på inte kan komma att förändras före eller under renoveringen.

Hyresgästinflytande

Utredaren föreslår att hyresnämnden vid tillståndsprövningen särskilt ska beakta om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning.
SABO avstyrker detta förslag. Det är självklart att hyresvärden måste ha en dialog med hyresgästerna om de renoveringsåtgärder som planeras, men det är inte rimligt att hyresgästerna får en lagstadgad rätt att påverka åtgärdernas utformning och omfattning. Det är fastighetsägaren som har de kunskaper som krävs liksom det ansvar som måste tas för de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningarna av vilka åtgärder som krävs för att vidmakthålla fastighetens värde under dess livslängd.

Utredaren föreslår att hyresvärden – om hyreshöjningen förväntas överstiga 25 procent – måste erbjuda hyresgästerna olika upprustningsnivåer. SABO anser att det många gånger kan vara bra att hyresgäster erbjuds olika upprustningsnivåer, men vänder sig emot ett lagkrav om detta. Förslaget innebär i dessa fall i praktiken ett veto för enskilda hyresgäster att bestämma om renovering ska ske eller inte. SABO anser att detta är oacceptabelt.

Utredaren föreslår att hyresnämnden vid tillståndsprövningen särskilt ska beakta om processen genomförs i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden.

SABO har i grunden inget att erinra mot detta. Idag finns dock inte någon allmänt accepterad god sed avseende förbättrings- och ändringsarbeten i hyresförhållanden. Utan en sådan skulle en hänvisning i lagtext skapa en stor rättsosäkerhet för fastighetsägare som står inför större renoveringar.

Upptrappning av hyran

Utredaren föreslår att bestämmelserna om successiv upptrappning av hyran ska förändras. Det ska klargöras att tiden för när hyran ska betalas med lägre belopp ska bero på hyreshöjningens storlek och kunna ske oavsett anledning till hyreshöjningen. Många av SABOs medlemsföretag arbetar redan idag med olika former av infasning av hyran efter renovering. SABO anser att en sådan lagändring är rimlig.

Ekologiskt hållbar renovering

SABO konstaterar vidare att utredaren har glömt de ekologiska aspekterna på fastighetsrenovering. En stor del av de åtgärder som vidtas syftar till energibesparingar och till att klimatanpassa fastigheterna. Det är viktigt att hyresnämnderna utgår från att hyresvärdarna verkligen har ett beaktansvärt intresse av att vidta sådana åtgärder och att det knappast kan vara oskäligt mot hyresgästerna. I annat fall kan alternativet för flera fastighetsägare bli att renovera endast lägenheter där en hyresgäst flyttat ut och det ännu inte flyttat in någon ny. Det kan förvisso öka hyresintäkterna – men bidrar knappast till en ekologiskt hållbar utveckling.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis anser SABO att kravet på hyresvärdens information till hyresgästerna kan skärpas i viss utsträckning men inte får bli alltför detaljerat, att bestämmelserna om upptrappning av hyra efter en renovering bör förändras samt att hyresnämnderna – den dag det finns en etablerad och allmänt accepterad god sed på området – vid tillståndsprövning ska kunna ta hänsyn till om denna har beaktats.

Betänkandet innehåller även förslag som rör ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, privatpersoners uthyrning av bostäder, kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter, förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende samt substitution. Dessa frågor behandlas också i SABOs remissyttrande.