Hyreskommissionens ledamöter representerar en bland­ning av kompetens från forskning, politik, kommunal och privat fastighetsförvaltning. Kommissionen, som är tillsatt av Hyresgästföreningen, har haft i uppgift att utveckla förslag som balanserar och tillgodoser tre olika intressentperspektiv – hyresgästens, hyresvärdens och samhällets.

Kommissionen betonar i sin 60-sidiga slutrapport att hyresrättens viktiga roll som bostad, institution och idé för att Sverige ska ha en allsidig och fungerande bostadsmarknad. Men om hyresrätten ska vara efter­traktad boendeform i framtiden kommer den sanno­likt att behöva möta utökade krav när det gäller miljö och håll­barhet och möjliggöra inslag av olika sorters service som de boende kan ha önskemål om, anser kommissionen.

Erbjuda extratjänster

Det handlar också om att erbjuda en mångfald av hyresrätter med olika standard, erbjuda hyresgästerna extratjänster och uppmuntra till delningsekonomi. Kommissionens bedömning är att nuvarande hyreslag ger goda förutsättningar för att uppdatera och modernisera hyresrätten.

Kommissionen föreslår också att kostnaderna för hyresrätten sänks genom en skat­tereform som lägger låg moms på hyra men fullt avdrag för ingående moms och vill också införa rot-avdrag för hyresgäster när de har avtalat med hyresvärden om att få genomföra underhållsåtgärder på egen bekostnad.

– Det här är bra förslag, som SABO tillsammans med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna drivit under flera år. Trots det har hittills inget hänt i frågan, så det gäller att fortsätta arbeta långsiktigt och enträget för balanserade villkor mellan upplåtelseformerna. Rot-stöd bör också kunna utgå till de som äger hyresfastigheter, säger Jörgen Mark-Nielsen, utredningsansvarig på SABO.

Mer systematisk hyressättning

Kommissionen vill också se mer av systematisk hyressättning som bättre speglar hyresgästernas preferenser, fungerande system för från- och tillval, en blandning av upplåtelseformer, rimliga inkomstkrav på den som prövas som ny hyresgäst, att fler sociala kontrakt ska tecknas även med privata fastighetsägare och ett aktivt bekämpande av svarthandel, olovlig andrahandsuthyrning och trångboddhet.

– Det här är frågor som SABO arbetat med länge. De behandlas både i vårt idéprogram och i SABOs agenda för den här mandatperioden. Det är glädjande att Hyreskommissionen med sin breda representation av olika aktörer och intressenter lyfter dessa frågor, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Nystart för förhandlingssystemet

Hyreskommissionen framhåller att lagstiftningen ger stor frihet för parterna att forma förhandlings­systemet, en frihet som parterna bör ta på största allvar och se till att uppnå en rimlig balans mellan de olika hänsyn som måste tas när hyror fast­ställs.

”Om inte parterna utvecklar ett förtroendefullt samarbete och finner en samsyn om ett system som fungerar där alla respekterar spelreglerna riskerar makten över hyresförhandlingarna att glida parterna ur händerna”, skriver kommissionen.

Det kan leda till politiska ingrepp som innebär antingen mer omfattande statlig reglering av hyressättningen eller en mer avreglerad marknad med friare hyressättning. Oavsett vilken inriktning förändringarna får kommer politisk turbulens och stor oro bland hyresgäster att skapas, menar kommissionen.

”Det är lätt att instämma i kommissionens analys.”

– Det är lätt att instämma i kommissionens analys. Hyresmarknadens parter har fått i uppdrag att hantera hyressättningen och måste gemensamt ta detta ansvar, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Ett kollektivt förhandlingssystem är ett rationellt och kostnadseffektivt sätt att hantera hyresutvecklingen, framhåller han.

– En statlig hyresreglering eller annan statlig inblandning i hyressättningen skulle leda till en sämre fungerande marknad.

Tveksamt med sanktioner

För att hyresförhandlingarna ska fungera bättre föreslår kommissionen att de tre parterna på hyresområdet – SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna – ska forma ett tydligt ramverk med ett övergripande mål för hyresförhandlingarna och inrätta ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvister avgör vad som är en rimlig årlig höj­ning.

– Det här förslagen ligger helt i linje med de förslag som SABO tidigare lagt fram. Att parterna både centralt och lokalt påtar sig ett gemensamt ansvar för hyresrättens långsiktiga utveckling och konkurrenskraft genom en strukturerad hyresdialog liksom att de tre centrala aktörerna på hyresbostadsmarknaden gemensamt ska utveckla ett opartiskt organ med uppgift att lösa hyrestvister.

– Däremot framstår kommissionens förslag om sanktioner i de fall förhandlingarna drar ut alltför länge på tiden framstår som tveksamt, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Hyreskommissionens rapport innehåller också en genomgång av hyresrättens historiska utveckling fram till i dag. Här finns en tydlig beskrivning av bruksvärdesreglernas funktionssätt och kommissionen drar slutsatsen att nu gällande hyresförhandlingssystem innebär en fördel för fastighetsägaren jämfört med svensk rätt i övrigt.

SABO kommer nu att sätta sig in i Hyreskommissionens förslag och analysera konsekvenserna.

– Förslagen har potential att bli en viktig pusselbit i kommande trepartssamtal och förhoppningsvis också utgöra ett konstruktivt bidrag till de blockgränsöverskridande bostadspolitiska samtal vi hoppas få se efter valet, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Kommissionens förslag för att utveckla hyresrätten:

1. Sänk kostnaderna för hyresrätt genom en skattereform som lägger låg moms på hyra men fullt avdrag för ingående moms.
2. Bygg billigare genom lägre kommunala markpriser, större återhållsamhet med kommunala taxor och avgifter, och detaljplaner som möjliggör effektivt byggande.
3. Inför systematisk hyressättning så att hyran bättre speglar hyresgästernas preferenser.
4. Sträva aktivt efter en mångfald av hyresrätter med olika standard, bland annat genom att erbjuda alternativ för utförandet av standardhöjande åtgärder.
5. Inför rot-avdrag för hyresgäster när de har avtalat med fastighetsvärden om att få genomföra underhållsåtgärder på egen bekostnad.
6. Erbjud hyresgäster fler extratjänster kopplade till hyresrätten.
7. Uppmuntra till delningsekonomi, exempelvis kompiskontrakt, genom att se över lagar, regler och hyressättning.
8. Förbättra förutsättningar för hyresgäster och hyresvärdar att komma överens om till- och frånvalssystem.
9. Bryt upp ensidighet i upplåtelseformer för bostadsområden/stadsdelar.
10. Kommuner bör i egenskap av markägare pröva att använda lägsta hyra som ett utvärderingskriterium vid marktilldelning.
11. Fastighetsägare bör räkna med alla typer av regelbundna inkomster och ha rimliga inkomstkrav på den som kan prövas som ny hyresgäst.
12. Arbeta för att de sociala kontrakt som kommunen tecknar ska ske med alla fastighetsägare.
13. Aktivt bekämpa svarthandel med hyreskontrakt, olovlig andrahandsuthyrning, sekundär bostadsmarknad och trångboddhet.

Förslag för nystart av förhandlingssystemet:

• De tre parterna på hyresområdet bör forma ett tydligt ramverk med ett övergripande mål för hyresförhandlingarna.
• Inför en maxtid för förhandlingarna och andra regler för hur förhandlingarna ska bedrivas.
• Inrätta ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör vad som är en rimlig årlig höjning.
• Inrätta en tydlig förhandlingshierarki och ekonomiska sanktioner när förhandlingarna drar över utsatt tid.
• Inrätta ett gemensamt fastighetsanknutet kostnadsindex.
• Premiera goda hyresvärdar genom att årliga hyresjusteringar tar större hänsyn än idag till förvaltningskvalitet och ambitioner när det gäller underhåll och miljöhänsyn.
• Inför systematiserad hyressättning i alla större kommuner.
• Behåll presumtionshyressystemet vid nyproduktion. Gör det möjligt att vidta standardhöjande åtgärder utan att hela presumtionshyresavtalet måste sägas upp.