Boverket konstaterar i rapporten att många hushåll med begränsad ekonomi och avsaknad av kötid, men utan allvarliga problem i övrigt, har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. För att underlätta för dem att ta plats på den lokala bostadsmarknaden vill Boverket se en utvecklad samverkan mellan staten, kommunerna och byggaktörer.

– Sveriges Allmännytta håller med om att det behövs åtgärder för att fler ska kunna ta plats på bostadsmarknaden och att staten, kommunerna och hyresvärdarna på olika sätt har ett ansvar för detta, men Boverkets förslag är inte bra, säger Jörgen Mark-Nielsen.

”Inkluderande bostadsbyggande”

Boverkets förslag är en idéskiss som kallas ”inkluderande bostadsbyggande med statligt stöd”. Det går i korthet ut på att kommunerna vid markanvisning för nyproduktion kan ställa som villkor att mellan 10 och 50 procent av bostäderna ska ha lägre hyra under 15 år och fördelas med förtur till hushåll som kommunen menar behöver prioriteras.

För att göra detta intressant för hyresvärden ska staten enligt Boverkets modell utge ett slags investeringsstöd som motsvarar kostnaden för att hålla nere hyran med 20–30 procent under dessa 15 år. På svagare marknader kan ett extra stöd behövas för att ett projekt ska bli lönsamt.

– Det här skulle bli dyrt att genomföra. Det är i praktiken kortsiktigt och inte heller särskilt träffsäkert, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Ohållbar modell

Han ser framför allt tre skäl till att modellen inte är hållbar:

• Byggpriserna och räntorna är i dag så höga att nyproduktionen fullkomligt rasat eftersom hyran skulle bli så hög att nästan ingen kan eller vill efterfråga nya bostäder. Statens kostnad för ett nytt investeringsstöd som möjliggör en 30-procentig hyresrabatt under 15 år för upp till hälften av lägenheterna i nybyggda hus skulle därför bli orimligt hög.
• 15 år är samtidigt en kort tid i bostadssammanhang. Utan kostsamma specialregler riskerar hushåll som bor i lägenheten att få en 40-procentig hyreshöjning den dag rabatten upphör.
• Bostäderna ska enligt förslaget förmedlas med förtur för låginkomsttagare. Däremot ska lägenheterna inte reserveras för låginkomsttagare, samtidigt som hyresgästerna har laglig rätt att byta lägenheten. En nybyggd lägenhet med kraftigt subventionerad hyra är naturligtvis ett attraktivt bytesobjekt, och med tiden kan allt fler hyresgäster komma att vara helt andra än de hushåll som kommunen en gång prioriterade.

Kan ge inlåsningseffekter

Jörgen Mark-Nielsen framhåller att Sveriges Allmännytta vill värna om den generella bostadspolitiken men komplettera den med åtgärder som underlättar för svaga hushåll att komma in och stanna kvar på bostadsmarknaden.

– Men ett system med offentligt subventionerade socialbostäder för låginkomsttagare, i särskilda hus eller integrerade i ordinarie bestånd, är inte en önskvärd utveckling. Det skulle bli dyrt för samhället och kan ge inlåsningseffekter.

Han menar att samhällets stöd till låginkomsthushåll för att de ska kunna efterfråga lämpliga bostäder i stället bör ges genom bostadsbidrag, så att alla människor får bättre möjligheter att efterfråga bostäder som de själva väljer.

– Det finns betydligt bättre sätt för samhället att hjälpa låginkomsthushåll, både med att komma in på bostadsmarknaden och att stanna kvar på den, än att bygga socialbostäder. Utgångspunkten måste vara de enskilda människorna och inte lägenheterna. Ekonomiskt stöd ska gå direkt till hushållen om och när de verkligen behöver det och inte ta en omväg via hyresvärdarna, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Olika ansvar

För att fler hushåll med ansträngd ekonomi ska kunna etablera sig på bostadsmarknaden har staten, kommunerna och hyresvärdarna olika ansvar, enligt Jörgen-Mark Nielsen.

– Staten behöver omvandla dagens kommunala hyresgaranti till en nationell statlig hyresgaranti och göra det möjligt för Försäkringskassan att lämna förhandsbesked om bostadsbidrag, säger han.

Kommunerna kan redan i dag teckna avtal både med sitt allmännyttiga bostadsföretag och med privata hyresvärdar om att lämna lägenheter till kommunen, framför allt i befintligt bestånd.

– De bostäderna kan kommunen sedan erbjuda till hushåll utifrån tydliga, objektiva och transparanta regler som bygger på hushållens behov och inte på kötid. Verksamheten behöver inte belasta socialtjänsten, utan kan bedrivas av en annan kommunal instans, betonar han.

Sveriges Allmännytta anser att flera hyresvärdar behöver se över sina tillträdeskrav så att de är rimliga och inte utestänger sökande i onödan.

Uppdatera bostadsbidraget

– För att hushållen med ansträngd ekonomi också ska kunna stanna kvar på bostadsmarknaden har framför allt staten ett ansvar, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Bostadsbidraget är enligt Jörgen Mark-Nielsen välfärdssamhällets viktigaste verktyg för att även hushåll med svag ekonomi ska kunna bo och leva i goda och tillräckligt rymliga bostäder.

– Bostadsbidragets värde har under flera års tid urholkats i förhållande till hyresutvecklingen, samtidigt som målgruppen har begränsats kraftigt. Därför måste bostadsbidraget uppdateras.

Nivåerna behöver enligt Sveriges Allmännytta höjas så att de står i rimlig relation till dagens boendekostnader och sedan indexeras. Stödet bör inte heller upphöra vid 29 års ålder för dem som då inte har fått barn.

–  Vi håller med Boverket om att kommunerna, staten och hyresvärdarna alla har ett ansvar och att staten måste tillskjuta medel, men vi är inte överens om hur dessa medel ska allokeras. Det handlar om en principiell skillnad, där valet även medför stora praktiska konsekvenser, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Enklast att gräva där man står

Enligt Jörgen Mark-Nielsen har Sveriges Allmännyttas förslag om uppdaterat bostadsbidrag, förhandsbesked om bostadsbidrag och nationell hyresgaranti flera fördelar.

• Det är enklast och går snabbast att gräva där vi står, utgå från hur det ser ut idag och göra nödvändiga förbättringar.
• Att behoven ska tillgodoses huvudsakligen i befintligt bestånd innebär att det går snabbare än att bygga nytt.
• Det innebär också att statens kostnader hålls nere eftersom hyrorna är betydligt lägre i befintligt bestånd än i nyproduktion.
• Bostadsbidraget är mer träffsäkert eftersom det utgår från hushållets ekonomi och inte utgörs av en rabatt som är lika stor för alla.
• Det uppstår inga problem när hyresrabatten upphör efter 15 år eftersom statens stöd fortsätter om det behövs då det är kopplat till hushållet och inte till lägenheten.
• Hushållens rätt att byta sin bostad riskerar inte att erodera träffsäkerheten också det eftersom statens stöd är kopplat till hushållet och inte till lägenheten.
• Det finns ingen risk att subventioner går till hushåll som inte behöver det, eftersom subventionerna aldrig är kopplade till lägenheten.
• Eftersom stödet aldrig går till någon bestämd lägenhet finns ingen risk att de hushåll som mottar stöd blir utpekade på ett negativt sätt som fattiga som inte klarar sig själva.