Frågan om vem som ska äga skolor, förskolor, äldreboenden och andra fastigheter där det bedrivs skattefinansierad verksamhet är ämnet för en nysläppt podd i Radio Allmännyttan. Detta med anledning av de senaste årens trend där kommuner sålt sina samhällsfastigheter till privata fastighetsbolag som till exempel SBB och Rikshem, för att sedan hyra lokalerna på långtidskontrakt.

Enligt en rapport från finansinstitutet Kommuninvest krävs att den privata aktören har 25 procent lägre investeringsavgift än kommunen för att detta upplägg ska löna sig.

– Fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet, och kommuner kan i regel låna till lägre kostnad än privata bolag. Så om upplägget ska slå över till de privata aktörernas fördel måste de bygga och/eller drifta de här fastigheterna på ett mycket mer effektivt sätt, menar Erik Törnblom.

Bredare kompetens

Det kan dock finnas andra skäl för kommuner att välja hyr-upplägget, till exempel konkurrenssituationen.

– Det kan vara gynnsamt att få in en annan ägare av samhällsfastigheter på orten. Det kan också finnas en bredare kompetens inom de stora fastighetsbolagen som kanske bygger flera äldreboenden om året, till skillnad från en kommun som gör det väldigt sällan.

Han framhåller att Kommuninvest inte är dogmatiska i frågan om det är bäst för kommuner att äga eller hyra sina samhällslokaler.

– Vi brukar betona att det är bra för kommunerna att ha en långsiktig lokalplanering, göra ordentliga finansieringskalkyler i varje enskilt fall och sedan en konsekvensanalys där kalkylen ställs mot andra aspekter som rådighet och konkurrensläge.

Saker kan hända

Men nu ser det ut som om säljtrenden har vänt.

– Ja, mycket har ju ställts på sin spets. Ett argument för att hyra var ju att detta skulle ge kommunen en förutsägbar kostnad, men sedan kom inflationen och eftersom hyresavtalen är indexerade mot inflationen så fick kommunerna en ganska hög hyresökning, som man kanske inte förväntat sig.

Sedan kom fall där det visade sig att kommunerna inte fick den rådighet över verksamhetslokalerna som man tänkt sig, med fastigheter som sålts vidare i flera led, och stora bolag som sågs som stabila aktörer har hamnat i ekonomiska svårigheter.

– Även om den aktör kommunen sålt till initialt har en ambition att vara en långsiktig partner, så kan ju saker hända. Vi har sett en ränteuppgång som slagit hårt mot fastighetssektorn där bolag vill sälja delar av fastigheter. Då kan kommunen plötsligt stå med en hyresvärd som man inte själv har valt och som man kanske inte vill ha.

Köpfönstret är öppet

Nu tror Erik Törnblom att det finns ett köpfönster öppet för kommuner som vill köpa tillbaka sina fastigheter.

– Framför allt hos SBB, men det kan också finnas andra företag inom samhällsfastighetssektorn som har ett stort behov av likviditet på relativt kort sikt.

Fönstret kommer inte att vara öppet alltför länge, säger Erik Törnblom – men exakt hur lång tid det står öppet vågar han inte spekulera i.

Men han manar att kommuner som vill köpa bör göra ett ordentligt jobb med kalkylen och ta välgrundade beslut, på samma sätt som kommuner i säljläge.

– Även om fönstret bara är öppet under en begränsad tid, och man kanske måste agera skyndsamt, så ska man inte göra det på bekostnad av att göra en bra analys av läget.

Relevant för bostadsföretag

Frågan om hur kommunerna gör med sina samhällslokaler kan få hög relevans även för kommunägda bostadsföretag, menar Erik Törnblom. Det är inte ovanligt att kommunerna har organiserat sin fastighetsförvaltning så att även samhällslokaler, helt eller delvis, hanteras inom bostadsföretagen.

– Och om köptrenden står sig kan det i vissa fall bli de kommunägda bostadsbolagen som i slutänden står som köpare till samhällsfastigheterna.

Vilket i sin tur skulle kunna medföra att andelen samhällslokaler växer inom allmännyttan – inte minst med tanke på att det är bostadsbyggandet som bromsar in kraftigast.

– De samhällsfastigheter som kommunen anser sig behöva för att bedriva sin verksamhet kommer ju sannolikt att byggas i den takt som det behövs, säger Erik Törnblom.

Hör mer i podden

• Kan Kommuninvest betraktas som neutral part?
• Vilken typ av kommuner har sålt mest samhällsfastigheter?
• Varför blev det populärt bland kommuner att sälja sina samhällslokaler?
• Därför har samhällsfastighetssektorn bättre framtidsläge än bostadssektorn
• Hur påverkar nya befolkningsprognosen behov av äldreboende och skolor?