I januariavtalet kom Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centerpartiet och Liberalerna överens om att reformera hyresmodellen och införa fri hyressättning vid nyproduktion. Enligt avtalet ska hyran inom dessa bestånd efter en inledande period sättas enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren ska välja vilken av dessa metoder som ska tillämpas.

Efter ett års utredningsarbete har regeringens särskilde utredare Kazimir Åberg nu presenterat ett förslag till en ny modell för fri hyressättning vid nyproduktion, som i huvudsak uppfyller direktivets önskemål.

Här nedan finns en sammanfattning av förslaget om fri hyressättning vid nyproduktion.

En helt ny lag

Förslaget innebär att det stiftas en helt ny lag om fri hyressättning vid nyproduktion. Hyresvärden bestämmer själv om den nya lagen eller den nuvarande hyreslagen, kapitel 12 i jordabalken, ska tillämpas för nybyggda lägenheter. Om lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ska tillämpas måste detta framgå av hyresavtalet. Om det inte framgår av hyresavtalet ska bestämmelserna i hyreslagen och hyresförhandlingslagen tillämpas.

Den nya modellen med fri hyressättning tar främst sikte på hur hyran ska bestämmas och därmed anslutande frågor. Utgångspunkten är att hyreslagens bestämmelser ska gälla för alla hyresförhållanden, utom i de fall som något annat föreskrivs i den nya lagen. Det framgår också av den nya lagen att avtal som ger hyresgästen en sämre ställning än vad som följer av denna lag är utan verkan mot hyresgästen.

Hyresvärden bestämmer hyran

Om hyresvärden bestämmer att den nya lagen ska tillämpas så bestämmer hyresvärden också vilket hyresbelopp som ska erläggas. Inget hindrar dock att hyresvärden förhandlar om hyran med en presumtiv hyresgäst eller erbjuder hyresavtalet till den som är beredd att betala mest i hyra för lägenheten.

Hyresvärden har emellertid en skyldighet att informera blivande hyresgäster om aktuella hyresnivåer för bostäder med likartad attraktionskraft och läge för vilka den nya lagen tillämpas.

Inflyttningshyran kan prövas

Inom ett år från inflyttningen har hyresgästen möjlighet att få hyran prövad. Om det då visar sig att en hyresvärd har bestämt en hyra som väsentligt avviker från hyran för liknande lägenheter ska hyresgästen kunna få en sådan opåkallat hög hyra sänkt. Jämförelselägenheterna ska likna prövningslägenheten med hänsyn till attraktionskraften, men det ska inte ställas lika höga krav på likhet som vid tillämpning av bruksvärdesreglerna. Exempelvis ska jämförelsen mellan lägenheter inte göras på sådan detaljnivå att besiktning bör komma i fråga.

Årlig hyresjustering

För att tillförsäkra hyresgästen förutsebarhet och trygghet såvitt gäller hyreshöjningar begränsas hyresvärdens möjligheter att justera hyran. Den hyra som bestämts i hyresavtalet från början får justeras endast en gång om året. Den årliga justeringen får göras med ett belopp som motsvarar förändringen i konsumentprisindex (KPI) september till september. KPI-utvecklingen blir därmed ett tak för hyresutvecklingen.

Det hör till ovanligheterna att KPI sjunker under en längre period, men om så skulle ske kan hyran sänkas med stöd av förändringarna i KPI.

Hyresvärden ska kunna hantera alla hyreshöjningar på ett förenklat sätt genom att tillämpa en så kallad passivitetsregel. Den innebär att ett brev skickas till hyresgästerna med uppgift om den planerade hyreshöjningen och att hyresgästen anses ha ingått ett avtal om den högre hyran ifall hen inte meddelar värden något annat inom en viss tid. Om hyresgästen motsätter sig hyreshöjningen måste hyresvärden vända sig till hyresnämnden för att få den begärda hyreshöjningen godkänd, vilken hen sannolikt kommer att få om den inte överstiger KPI-utvecklingen.

Inget tariffsystem

Förslaget om att hyran årligen får justeras enligt ett index innebär att utredningsdirektivets önskemål om att hyran efter en viss tid ska sättas enligt en tariff, grundad på jämförbara nybyggda objekt, således inte har tillgodosetts.

Utredaren har bedömt att ett indexsystem är mer förutsebart för båda parter, men framför allt bra för hyresgästerna. Ett tariffsystem skulle bygga på faktorer som knappast är kända av hyresgästerna och därmed lätt kunna styras av hyresvärdarna. Inledningsvis skulle det också saknas nybyggda bostäder att basera tariffen på och det skulle ta åtskilliga år att bygga upp systemet. Utredaren anser att ett indexsystem är enklare och tydligare för alla samt tillämpbart så fort den nya lagen trätt i kraft.

En övergång till gängse förhandling kan ske om hyresvärden och hyresgästerna är överens om det, genom att den klausul i hyresavtalet som hänvisar till den nya lagen om fri hyressättning vid nyproduktion ersätts med en förhandlingsklausul.

Ändrade förhållanden

Förslaget innebär att det också ska finnas en möjlighet att justera hyran utöver vad som följer av KPI om det föreligger förändrade förhållanden som har ökat lägenhetens attraktivitet. Det måste dock handla om en förändring av större betydelse, till exempel att det har öppnats en ny tunnelbanestation, att ett nytt köpcentrum byggts i närheten eller att ett område utan någon specifik anledning har blivit mer populärt att flytta till. En hyreshöjning kan också bli lägre än KPI eller inte bli av alls om attraktionskraften har minskat, till exempel genom att en busslinje dragits in och kommunikationerna således blivit sämre. I båda fallen måste förändringarna ha skett efter att hyresavtalet tecknades.

En omfattande renovering av lägenheten kan också öka attraktionskraften och därmed tillåta att hyran höjs utöver vad som följer av index. Bristande underhåll av lägenheten kan minska attraktionskraften och därmed också hyran.

Möjligheten att kunna justera hyran med anledning av ändrade förhållanden ska kunna användas av såväl hyresvärd som hyresgäst. Om hyresnämnden beslutar om en större hyreshöjning ska hyresgästen ha möjlighet till intrappning av den högre hyran, på liknande sätt som enligt bruksvärdesreglerna.

Bytesrätten behålls

Utredaren föreslår att bytesrätten behålls för de lägenheter som omfattas av den nya lagen. Motivet är att den fyller en bostadssocial funktion samtidigt som den befrämjar rörlighet på arbetsmarknaden.

Vid byte överlåter den avflyttande hyresgästen sin hyresrätt till den inflyttande hyresgästen och någon ändring av hyra eller annat villkor sker inte. Hyran fortsätter att höjas årligen enligt KPI. Utredaren har övervägt fri hyressättning vid byte av hyresgäst men funnit att det skulle minska rörligheten samt leda till flera praktiska problem för dem som flyttar.

Om en lägenhet däremot blir ledig och hyrs ut till en helt ny hyresgäst föreligger ingen bytessituation. I dessa fall tillämpas reglerna om fri hyressättning vid nyproduktion och hyresvärden kan återigen bestämma hyran.

Presumtionshyror blir kvar

Utredaren har övervägt om systemet med presumtionshyror ska behållas och riktar viss kritik mot dess funktionssätt. Slutsatsen är dock att presumtionshyrorna bör behållas tills vidare, bland annat därför att de är en förutsättning för att fastighetsägare ska beviljas investeringsstöd för att bygga hyresbostäder.

Förslag om hyresstatistik

Utredaren föreslår därutöver att lägenhetsregistret ska kompletteras med uppgifter om hyra och i hyresavtalet ingående nyttigheter. Förslaget avser endast bostadslägenheter som omfattas av den nya lagen. Syftet är att både hyresvärdar och hyresgäster ska kunna se vilka hyresnivåer som gäller för liknande lägenheter och att hyresstatistik kan produceras.

Detta ska skötas av Skatteverket och Lantmäteriet samtidigt som det blir möjligt för SCB att ta fram hyresstatistik av hög kvalitet. Förslaget innebär att fastighetsägare blir skyldiga att lämna ytterligare uppgifter till Skatteverket när lägenheter hyrs ut enligt lagen om fri hyressättning vid nyproduktion.

Ikraftträdande

Utredaren föreslår att den nya lagen ska träda i kraft den 1 juli 2022 och kunna tillämpas för lägenheter som färdigställts från och med denna dag. Även nyproducerade bo-stadslägenheter, som inrättas i utrymmen som tidigare inte varit bostad i befintliga hus, ska kunna omfattas.

Särskilt yttrande

Sveriges Allmännyttas tidigare chefsekonom Susanna Höglund har medverkat som expert i utredningen. I ett särskilt yttrande pekar hon på bland annat på

• att utredaren inte tagit tillräcklig hänsyn till förutsättningarna på mindre orter,
• att KPI-utvecklingen inte speglar kostnadsutvecklingen på bygg- och förvaltningsområdet varför index borde bygga på en mix av KPI och faktorprisindex (FPI) flerbostadshus,
• att KPI som ett lagstadgat tak för hyreshöjning kan komma att påverka de årliga hyresförhandlingarna för det befintliga hyreshusbeståndet och därmed förutsättningarna att utveckla detta utifrån lokala förutsättningar,
• att betänkandet saknar en samlad analys av konsekvenserna för hyresvärdar samt
• att förslaget kan leda till ett ökat antal tvister och prövningar.