Enligt den tredje paragrafen i hyresförhandlingslagen gäller en förhandlingsordning för alla lägenheter i ett hus (både om det är ett planerat, ett påbörjat eller ett befintligt hus). Det innebär, enkelt uttryckt, att nya hyror fastställs efter kollektiva förhandlingar mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen.

Detta gäller dock inte om hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresavtalet inte ska innehålla en förhandlingsklausul.

Tidigast efter tre månader

En sådan överenskommelse kan träffas tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överenskommelsen måste dessutom vara skriftlig och undertecknas av både hyresvärden och hyresgästen. Om överenskommelsen inte uppfyller dessa kriterier är den ogiltig.

Om parterna blir oeniga kan hyresnämnden, efter en ansökan till nämnden, pröva om hyresavtalet ska innehålla en förhandlingsklausul. Även ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd.

Meddelande till hyresgästen

I jordabalken (12 kap. 54 a §) anges att hyresvärden ska skicka ett meddelande om hyresvärden vill ändra hyran för en lägenhet som hyrs på obestämd tid och som inte omfattas av förhandlingsordningen (enligt 3 § hyresförhandlingslagen). För att hyresgästen ska anses delgiven meddelandet ska det skickas i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress (enligt 12 kap. 54 § jordabalken) .

I meddelandet ska det finnas uppgifter i kronor om den hyreshöjning som begärs, om det totala hyresbeloppet samt även en uppgift om den dag då den nya hyran ska börja gälla. I meddelandet ska det också anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran om denne inte senast en viss angiven dag (tidigast två månader efter att meddelandet lämnades) ger hyresvärden besked om att han/hon motsätter sig hyresvärdens begäran.

Meddelandet ska också innehålla uppgifter om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning ska komma till stånd.

Inget svar? Då gäller höjningen

Om meddelandet innehåller de uppgifter som framgår i stycket ovan – och hyresgästen inte ger hyresvärden besked om att han/hon motsätter sig hyreshöjningen inom den i meddelandet angivna tiden – ska hyresgästen anses ha ingått avtal om att betala den högre hyra som hyresvärden begärt.

Den nya hyran får börja gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen.