Omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter

Utredningen föreslår en ny lag för att möjliggöra omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter. Förslaget bygger i stora delar på en tidigare utredning från 2014 (SOU 2014:33), som aldrig ledde till lagstiftning.

Det är fastighetsägaren som ska kunna ta initiativet till en omvandling av hyreslägenheter i ett bostadshus till ägarlägenheter. Det ska inte krävas något godkännande från hyresgästerna för att en omvandling ska få genomföras. Lagen ska omfatta bostadslägenheter som är uthyrda eller kan hyras ut, men exkludera byggnader som ägs av bostadsrättsföreningar eller hyrs av kooperativa hyresrättsföreningar. Möjligheten att omvandla till ägarlägenheter föreslås även gälla småhus.

Vid en omvandling ska samtliga bostadslägenheter i en byggnad som huvudregel omfattas, men även en trappuppgång med omkringliggande lägenheter räknas som en egen byggnad. Det ska också vara möjligt att dela upp byggnader ”på höjden”, exempelvis genom att omvandla enskilda våningsplan.

När en lägenhet omvandlas till ägarlägenhet ska den som hyr lägenheten ha rätt att före andra köpa lägenheten. Fastighetsägaren måste erbjuda hyresgästerna att köpa sina lägenheter senast två månader efter att lantmäteriförrättningen vunnit laga kraft. Hyresgästen ska även ha förköpsrätt i ett senare skede om lägenheten säljs.

Utredningen föreslår att ursprungliga hyresgäster, samt de som genom hyresrättsliga regler övertar kontraktet, ska behålla sina tidigare rättigheter även efter en omvandling. Det innebär att reglerna i hyreslagen fortsatt ska gälla för dessa hyresgäster, även gentemot nya ägare.

En nyhet jämfört med 2014 års förslag är att en ägarlägenhetsägare som allvarligt bryter mot ordningsregler eller orsakar störningar kan föreläggas av domstol att sälja sin lägenhet. Dessutom föreslås att en- och tvåbostadshus ska kunna delas upp i separata fastigheter på höjden.

Förslaget kräver förändringar i bland annat fastighetsbildningslagen och hyreslagen.

Förslag till lag om hyrköp av bostad

Ett annat förslag i utredningen är en ny lag om hyrköp av bostad. Syftet är att underlätta för fler att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden.

Lagen ska reglera hyrköpsavtal mellan näringsidkare (hyrsäljare) och konsumenter (hyrköpare). Avtalen ska gälla bostäder såsom småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter. Hyrköpsavtalet innebär att hyrköparen får nyttja bostaden under en viss tid med en option att köpa den senast vid en angiven tidpunkt.

Enligt förslaget ska ett undantag införas från den fastighetsrättsliga principen att utfästelser om överlåtelse av fast egendom inte är bindande. Detta undantag ska dock enbart gälla hyrköpsavtal och inte generellt i fastighetsrättsliga sammanhang.

Hyrköpsavtalet ska fungera som ett föravtal till det efterföljande köpet. Under avtalstiden betalar hyrköparen en hyrköpsavgift som ska täcka samtliga kostnader som en hyrsäljare har med anledning av avtalet. Det saknas begränsningar i lagen i fråga om avgiftens storlek och kan inkludera en vinstmarginal för hyrsäljaren. Inga andra avgifter eller ersättningar får tas ut.

Hyrsäljaren är bunden av optionen och kan endast säga upp avtalet vid väsentliga avtalsbrott. Hyrköparen har däremot rätt att säga upp avtalet när som helst. Om hyrköparen inte utnyttjar optionen inom utsatt tid upphör avtalet och nyttjanderätten. Hyrsäljaren är skyldig att påminna hyrköparen om detta mellan sex och tre månader innan avtalets slut. Om påminnelsen uteblir, omvandlas avtalet till ett hyresavtal på obestämd tid enligt hyreslagen.

Förutom att inrätta en ny lag om hyrköp föreslås förändringar i jordabalken, bostadsrättslagen med flera.