Hur ska vi se på nedskrivningar?

De senaste åren har varit tuffa för fastighetsbranschen. Kostnaderna har ökat genomgående, och på flera områden till och med ökat mer än effekten av den höga inflation som varit. Ökningen gäller främst räntor, el och värme samt kostnader för att underhålla befintliga fastigheter och bygga nya.

Samtidigt har hyresintäkterna inte ökat i samma takt som kostnaderna. Detta får effekter för de investeringar som görs i fastigheterna och många planerade nybyggnationsprojekt startas inte alls, eftersom de bedöms olönsamma. Därtill riskerar de projekt som redan pågår att bli så kostsamma att investeringsbeloppet överstiger marknadsvärdet på fastigheten, vilket orsakar ett nedskrivningsbehov.

Ökat behov av nedskrivningar

Bland Sveriges Allmännyttas medlemmar hittar vi exempel på projekt som startats när investeringsbidraget fortfarande fanns och där detta bidrag ingått i kalkylerna. Bidraget avvecklades dock samtidigt som ränta och byggkostnader sköt i höjden, vilket ledde till en situation där investeringskostnaderna ökade samtidigt som fastigheternas marknadsvärden minskade. Den kombinationen har gett effekten att nedskrivningsbehoven av fastigheters bokförda värden har ökat väsentligt.

Vad innebär då en nedskrivning?

Lite förenklat skrivs då fastighetens bokförda värde ned till samma nivå som marknadsvärdet. Nedskrivningen blir en kostnad i resultaträkningen och leder till ett försämrat resultat. Ur ett ägarperspektiv innebär det att avkastningen försämras och att möjligheten till utdelning minskar – vilket oroar många ägare och företagsstyrelser.

Lönsamma och olönsamma investeringar

Det är därför viktigt att förstå varför en nedskrivning uppstår och vad det får för konsekvenser. Vi måste till att börja med skilja på i grunden olönsamma investeringar och investeringar som är lönsamma på lång sikt, men som på kort sikt genererar en nedskrivning.

En investering kan föra med sig fördelar för företaget trots att ett nedskrivningsbehov uppstår. En ny byggnad kan till exempel skapa en högre attraktivitet i ett område, vilket medför lägre risk för vakanser i alla fastigheter i området. Det leder till högre fastighetsvärden på sikt. Nedskrivningsbehovet har här alltså inte sin grund i en dålig investering; investeringen är motiverad utifrån affärsmässiga principer, trots att värdet på den enskilda fastigheten måste skrivas ned.

När nedskrivningsbehov uppstår på grund av ökade kostnader, eller för den delen på grund av avskaffandet av investeringsbidraget, kan vi kanske däremot inte se några positiva effekter för företaget i stort. Nedskrivningen uppstår då främst på grund av yttre omständigheter som tillkommit efter att investeringsbeslutet fattades. Hur ska vi se på dessa nedskrivningar?

Vi kan se de nedskrivningarna som en temporär minskning av det egna kapitalet. Men om företagets soliditet är stark behöver vi inte stirra oss blinda på det försämrade resultatet. Ett starkt eget kapital innebär att företaget klarar en nedskrivning utan stora negativa konsekvenser.

Nedskrivningsbehovet kan förändras

Om nedskrivningsbehovet dessutom främst har sin grund i ränteläget så förändras det nu. Sänkningarna av styrräntan under hösten, och som en följd sänkningarna av marknadens avkastningskrav, kommer på sikt att leda till att fastigheternas värde ökar igen.

Men vad händer när fastighetsvärdena har återhämtat sig och stabiliserats? Jo, nedskrivningen ska återföras. Det som tidigare år var en kostnad blir då istället en pluspost som förbättrar resultatet. En nedskrivning är nämligen inte permanent, utan redovisningsreglerna kräver att den ska återföras när marknadsvärdet har återhämtat sig. Vi kan då se denna nedskrivning som en temporär minskning av det egna kapitalet.

Om ett företag har en svag soliditet måste vi vara särskilt observanta på effekterna av en nedskrivning. En nedskrivning kan då innebära att det egna kapitalet förbrukas och det behöver hanteras mer direkt.

Uppskrivning kan vara ett alternativ

Uppskrivning är under rätt förutsättningar ett alternativ. En uppskrivning innebär att värdet på en fastighet skrivs upp, och det får göras om marknadsvärdet väsentligt överstiger det bokförda värdet. I en situation där ett nedskrivningsbehov finns hos en enskild fastighet kan därför uppskrivningar av värdet på andra fastigheter motverka den negativa effekten på det egna kapitalet.

Uppskrivningar förbättrar dock inte resultatet, eftersom de redovisas direkt mot det egna kapitalet. I de fall vi inte har möjlighet att göra någon uppskrivning kan tillskott av kapital därför behövas för att klara effekterna av en nedskrivning.

Sammanfattningsvis: Det är alltid viktigt att titta på orsakerna till att nedskrivningar uppstår och vara medveten om vad som går att göra för att motverka deras effekter.