Direkt eller kollektiv förhandling
Vid förhandling av hyror kan en hyresvärd förhandla direkt med sin hyresgäst eller förhandla kollektivt med en hyresgästrepresentant om hyresvärden har tecknat förhandlingsordning med en hyresgästförening. Vid kollektiva förhandlingar måste alla höjningar av hyran förhandlas med hyresgästföreningen och hyresgäster har därför inte tidigare själva kunnat välja och komma överens direkt med sin hyresvärd. Syftet med nya regler om tillval och frånval har därför varit att skapa en större valfrihet för hyresgäster om hur de kan utforma sin lägenhet och på det viset anpassa lägenheten efter eget tycke och smak.
Reglerna ska också göra det mer attraktivt för hyresvärdar att komma överens om anpassning av den egna lägenheten då tillvalen undantas i bruksvärdesprövningar under de första tio åren. Det liknar presumtionshyresreglerna fast man nu tillämpar ett liknande sätt på befintliga lägenheters anpassning efter den enskilda hyresgästens önskemål.
De nya reglerna
Det finns fortfarande en förhandlingsskyldighet i hyresförhandlingslagen för en rekommenderad prisnivå för olika tillval. Om förhandlingsparterna, hyresvärd och hyresgästorganisation, har enats om ett rekommenderat pris för olika tillval kan en hyresvärd därefter teckna en överenskommelse direkt med en hyresgäst som önskar ett eller flera tillval eller frånval i sin lägenhet. Överenskommelsen måste vara skriftlig och det ska framgå att den tecknas enligt 12 kap. 55 d § jordabalken. Totalt får tilläggen för en lägenhet max uppgå till en tredjedel av årshyran.
Brukvärdespröving
Vid en eventuell prövning av hyran i hyresnämnden, bruksvärdesprövning, ska hyresnämnden bedöma lägenheten och vad som ingår i den utan tecknade tillägg och frånval när det har gått mindre än 10 år från när överenskommelsen tecknades. Hyresnämnden kan ändå vid en prövning sätta ner prisnivån för tillval om de överstiger en tredjedel av årshyran eller om det finns synnerliga skäl mot att inte godta priset för tillval som tecknats.
