En väl fungerande hyressättning är en förutsättning för en ekonomiskt hållbar utveckling. Bostadens läge och områdets attraktivitet ska påverka hyressättningen liksom kvaliteter i fråga om miljö, service och underhåll. Hyressättningen ska spegla hur hyresgästerna i allmänhet värderar lägenheternas varierande bruksvärden.
Med bruksvärde avses det praktiska värde en lägenhet har ur hyresgästens synvinkel. Bruksvärdet avgörs av faktorer som storlek, planlösning, standard, utrustning, närmiljö, tillgång till service, geografiskt läge på orten och andra egenskaper som är av betydelse för hyresgäster.
Skillnader i bruksvärde ska motsvaras av skillnader i hyra. Det är viktigt för att skapa rättvisa mellan hyresgäster och för att utveckla hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud. Hyressättning genom förhandling är ett ansvar för de lokala parterna.
Sveriges Allmännytta har tagit fram en digital snabbkurs om det svenska hyressättningssystemet. På 20 minuter lär du dig vilka lagar och regler som gäller, vilka aktörerna är, hur förhandlingarna genomförs i praktiken, vad som händer om man inte kommer överens och hur systematisk hyressättning fungerar.
Kollektiva hyresförhandlingar
De kollektiva förhandlingarna om hyran mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen sker normalt en gång per år, på grundval hyresförhandlingslagen och ett avtal om förhandlingsordning mellan parterna. Resultatet binder hyresgästerna genom hyresavtalets förhandlingsklausul. Det finns ingen koppling till medlemskap i Hyresgästföreningen. Enskilda hyresgäster som inte vill företrädas av Hyresgästföreningen har rätt att få förhandlingsklausulen slopad, men det är väldigt få hyresgäster som valt att göra så.
Vad som ska ligga till grund för hyresförhandlingen regleras inte i lag eller avtal, utan det bestämmer parterna själva. Tidigare låg allmännyttans självkostnadskalkyler till grund för förhandlingarna inom allmännyttan och i praktiken även för det privata hyresbostadsbeståndet.
Den nya Allbolagens krav på att allmännyttan ska tillämpa affärsmässiga principer och avskaffandet av allmännyttans hyresnormerande roll har påverkat förutsättningarna för att bedriva hyresförhandlingar och det saknas idag partsgemensamma utgångspunkter för förhandlingarna. Det har lett till att det blivit svårare att träffa förhandlingsöverenskommelser på nivåer som bägge parter finner acceptabla.
För att komma till rätta med problemet har Sveriges Allmännytta föreslagit att parterna både centralt och lokalt påtar sig ett gemensamt ansvar för hyresrättens långsiktiga utveckling och konkurrenskraft: Det ska ske genom en strukturerad hyresdialog utifrån ett antal parametrar, vilken utmynnar i den årliga hyresförhandlingen. Det pågår nu en diskussion om detta mellan Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.
Tvistelösning
I de allra flesta fall slutar hyresförhandlingarna med att parterna kommer överens, men ibland lyckas man inte. Om det är en allmännyttig hyresvärd hänskjuts frågan till Hyresmarknadskommittén (HMK), som i första hand medlar mellan parterna och i andra hand avgör ärendet. Det förutsätter konsensus eftersom Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen har lika stor representation i HMK. Om det är en privat hyresvärd anses förhandlingen ha strandat. Ärendet kan föras till Hyresnämnden som då ska pröva om den begärda hyran är skälig enligt bruksvärdesreglerna. Varje bostad prövas för sig, vilket innebär att det kan ta mycket lång tid innan resultatet är klart.
För att uppnå än effektivare tvistelösning på bostadshyresmarknaden har Sveriges Allmännytta föreslagit att ett opartiskt tvistelösningsorgan utvecklas. Tvistande parter inom allmännyttan såväl som inom det privata beståndet bör ha möjlighet att få tvister lösta av detta organ. Hur organet ska utformas och fungera i praktiken behöver utredas av SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen gemensamt.
Systematisk hyressättning
Systematisk hyressättning innebär att hyressättningen anpassas till lägenheternas skilda bruksvärden genom förhandlingsöverenskommelser. Detta skapar rättvisa mellan hyresgäster och är viktigt för att utveckla hyresrätten som boendeform. Systematisk hyressättning är transparent och gör det enklare att förklara för hyresgästen varför en viss lägenhet har en viss hyra. Vägen till systematisk hyressättning är en process som alla lokala aktörer behöver medverka i.
Rapporten Att arbeta med hyressättningsmodeller från Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen beskriver varför systematisk hyressättning behövs och hur man steg för steg genomför arbetet. Handledning för systematisk hyressättning innehåller goda exempel på arbete med hyressättning i flera bostadsföretag och ger konkreta råd för att lyckas med detta.
Presumtionshyra
Presumtionshyra vid nyproduktion är en möjlighet för hyresvärden att vid nyproduktion komma överens med en etablerad hyresgästorganisation innan något hyresavtal har ingåtts. Överenskommelsen måste omfatta alla lägenheter i ett nybyggda hus.
Utgångspunkten är att hyran ska täcka hyresvärdens kostnader för att producera lägenheten och ge en rimlig avkastning. Om hyresnämnden sedan prövar om en hyra är skälig ska den presumera, förutsätta, att så är fallet och inte göra någon bruksvärdesjämförelse. Syftet är att möjliggöra högre hyror än vad bruksvärdet annars tillåter. Presumtionshyran gäller i 15 år.
Bruksvärdesreglerna säkerställer besittningsskyddet
En hyresgäst har rätt att bo kvar i sitt hem förutsatt att hen betalar hyran, inte stör grannarna och inte gör något som allvarligt strider mot hyresavtalet. En hyresgäst ska inte heller behöva flytta på grund av att hyresvärden begär en oskäligt hög hyra. Detta kallas besittningsskydd och utgör en inskränkning i äganderätten, men har tillkommit av starka sociala skäl. Det skapar trygghet för hyresgästen och är i praktiken nödvändigt för att hyresrätten ska vara en attraktiv upplåtelseform.
För att besittningsskyddet ska fungera i praktiken är det nödvändigt att dra en gräns för hur hög hyra en hyresvärd kan ta ut, det vill säga vad som är ett skäligt hyresbelopp för den aktuella lägenheten.
Om hyresgästen och hyresvärden tvistar om hyran ska hyresnämnden fastställa skäligt belopp. Hyresnämnden gör då i första hand en jämförelse med de högsta kollektivt förhandlade hyror som andra hyresgäster betalar för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Denna hyresnivå får överskridas med omkring fem procent.
Bruksvärdesreglerna i hyreslagen utgör inte en statlig hyresreglering, utan är endast till för att lösa tvister om hyran i de fall parterna inte kan komma överens. Hyresnämndens uppgift är inte att uppskatta lägenhetens hyresvärde i pengar utan endast att jämföra med hyran för lägenheter som har likvärdigt bruksvärde.
Bruksvärdessystemet är avsett att spegla en hyresmarknad i balans. Bestämmelserna kopplar den skäliga hyran till de högsta förhandlade hyrorna på marknaden, men sätter stopp för hyror som är ännu högre. Ett syfte är att hindra fastighetsägare från att utnyttja bostadsbrist till att höja hyrorna i sådan utsträckning att besittningsskyddet hotas. Ett annat syfte är att hindra fastighetsägare från att ta ut en högre hyra av en befintlig hyresgäst – som gärna vill bo kvar – än vad som vore möjligt att ta ut av en ny hyresgäst.
Marknadshyra
Med marknadshyra avses den hyra som skulle avtalats för en lägenhet om marknaden varit helt fri. Det finns många olika åsikter i omlopp om vad som skulle hända om vi inför marknadshyror i Sverige.
Sveriges Allmännytta har bett konsultföretaget Tyréns att analysera effekterna av ett införande av marknadshyror i Sverige. Vilken påverkan skulle det få på bostadsmarknaden, samhällsekonomin och hushållen? Några av de viktigaste slutsatserna i rapporten Vad händer om vi inför marknadshyror i Sverige?
- Stor andel hushåll i hyresrätter kan räkna med hyreshöjningar.
- Oönskade sociala konsekvenser och trångboddheten för hushåll med låg inkomst ökar.
- Fastighetsägare på ”starka” bostadsmarknader är vinnarna medan bostadskonsumenterna får liten nytta.
- Fler hushåll behöver bostadsbidrag.
- Socialbostäder kan bli en nödvändighet.
Hyresbostadsmarknaderna i Tyskland och Sverige – en jämförelse
I diskussionen om hur den svenska hyresbostadsmarknadens funktionssätt kan utvecklas och förbättras hänvisas ofta till Tyskland där man har ett system med marknadshyror och social housing. I rapporten Hyresbostadsmarknaden i Tyskland och Sverige – en jämförande studie beskrivs hur de olika marknaderna fungerar och slutsatser av en jämförande konsekvensanalys redovisas.
Slutsatsen är att om Sverige skulle gå över till ett system motsvarande det tyska skulle skillnaden på orter där det råder balans på bostadsmarknaden sannolikt inte bli så stor. På orter med bostadsbrist – idag i flertalet kommuner i Sverige – är risken däremot stor att vi får en situation med följande kännetecken:
- Kraftiga hyreshöjningar och ökad avkastning i det privata beståndet.
- Hyrorna i det allmännyttiga beståndet följer med uppåt när avkastningskraven ökar eftersom verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer.
- Urholkat besittningsskydd som tvingar hyresgäster att flytta till mindre, sämre och mer perifert belägna bostäder.
- Krav på statliga ingripanden i form av olika takregler för att mildra effekterna.
- Krav på att allmännyttan bygger hus med socialbostäder för låginkomsttagare.
- Krav på kraftigt utökade bostadsbidrag och höga kostnader för dessa.
Marknadshyra inte önskvärt
Sveriges Allmännytta anser att det ligger ett stort värde i att marknadens aktörer formar hyressättningen genom förhandlingar utan statlig inblandning eller reglering. Förhandlingssystemet ska bygga på en rimlig balans mellan parterna och vi vill fortsätta att utveckla och förbättra detta system. Hyresnämndens roll att vid tvist fastställa den skäliga hyran för en enskild lägenhet genom en bruksvärdesjämförelse är nödvändig för att värna besittningsskyddet och bygger också på en rimlig balans mellan hyresvärd och hyresgäst. Marknadshyror är inte önskvärda på den svenska hyresbostadsmarknaden.
Risken är stor att marknadshyror leder fram till social housing – särskilda hus eller särskilda lägenheter för låginkomsttagare. Det vore dåligt för bostadsmarknadens funktionssätt. För samhället blir det dyrt att subventionera dessa bostäder och det skulle kräva ett omfattande regelverk och en kontrollapparat. Enskilda människor och familjer som bor i sådana bostäder riskerar att bli utpekade som fattiga som inte klarar sig själva. Idag är det viktigast att pressa priserna på nyproduktion och renovering så att lägenheterna kan erbjudas till hyror som gör det möjligt för medel- och låginkomsttagare att efterfråga dem.
Hyresmarknadens parter ska fortsätta ta ansvar för hyressättningen.
Riksdagen har beslutat att det är de lokala parterna som har ansvar för hyressättningen och att staten vid en tvist ska kunna fastställa skälig hyra för en enskild lägenhet. Därutöver behövs inga ytterligare bostadspolitiska åtgärder på hyressättningsområdet. Hyresmarknaden fungerar bäst när marknadens parter själva tar ansvar utifrån ett grundläggande statligt regelverk. Självklart ska staten kunna förvänta sig av marknadens parter att de tar sitt ansvar fullt ut.
Bestämmelser om hyran vid presumtionstidens utgång.
Det saknas en bestämmelse i hyreslagen som skyddar hyresvärden mot en sänkning av hyran vid presumtionstidens utgång, det vill säga efter 15 år. Dagens lagstiftning säger att hyresnämnden vid en skälighetsprövning av hyran därefter ska göra en vanlig bruksvärdesjämförelse, vilket innebär att hyran kan komma att sänkas.
För en fastighetsägare med ett långsiktigt perspektiv på ägandet innebär det en uppenbar risk, vilket medför att investeringskalkylen inte håller och att den långsiktiga kostnadstäckningen äventyras. Därmed minskar nyttan med presumtionshyra. Utgångspunkten för bestämmelsen bör vara att en vanlig prövning av hyran därför ska göras, men att oavsett vad den ger vid handen ska hyran inte sänkas.
