Fråga:
Vi misstänker att en av våra hyresgäster inte är permanent bosatt i sin lägenhet. Hyresgästen är folkbokförd på en annan adress. Vi är ganska säkra på att hyresgästen hyr ut lägenheten olovligen i andra hand till en person som dessutom har folkbokfört sig på adressen. Kan vi gå vidare med en uppsägning? Är uppgiften från folkbokföringsregistret tillräcklig som bevisning för att hyresgästen bor någon annanstans och för att lägenheten olovligen hyrs ut till någon annan?
Svar:
En hyresvärd som påstår att hyresgästen inte är permanent bosatt i den lägenhet som hyresavtalet gäller (den så kallade prövningslägenheten) måste bevisa sitt påstående om det.
Var en person är folkbokförd har betydelse i flera hyresrättsliga sammanhang. Ett utdrag ur folkbokföringsregistret kan exempelvis åberopas som bevisning för att hyresgästen bor någon annanstans och därför inte har behov av lägenheten eller för att lägenheten hyrs ut olovligen i andrahand. Folkbokföringens betydelse som bevis för var en person bor kan dock variera och har diskuterats i ett antal domstolsavgöranden.
Hovrätten uttalade i rättsfallet RH 2003:60 att utgångspunkten bör vara att folkbokföringen korrekt återspeglar en persons bosättning, om inte särskilda omständigheter talar emot det. Enligt domstolen får det i sådant fall anses vila på den enskilda att visa att sådana omständigheter föreligger. Folkbokföringen presumeras (dvs. antas) alltså vara korrekt.
Hovrätten har däremot i ett senare avgörande uttalat att folkbokföringens så kallade presumtionsverkan i samband med en uppsägning måste bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet (RH 2018:24). Hovrätten ansåg att folkbokföringens presumtionsverkan är starkare när det gäller hyresgästens eget boende än när andra personer är folkbokförda på prövningslägenheten. Ett folkbokföringsutdrag som visar att andra personer än hyresgästen är folkbokförda på lägenheten är alltså inte tillräcklig bevisning för att dessa personer är bosatta i lägenheten. Enligt hovrätten hade folkbokföringen alltså endast en viss presumtionsverkan.
Genom ett avgörande från hovrätten i oktober 2023 tycks det ha skett ytterligare en förskjutning av folkbokföringens betydelse som bevis för var en person bor (Svea hovrätt i mål nr H 2301–23 den 20 oktober 2023). En uppgift om hyresgästens folkbokföring kan, enligt hovrätten, ha betydelse som bevis vid bedömningen av var hyresgästen bor. Att hyresgästen är folkbokförd på en annan adress kan därför tala för att hyresgästen faktiskt inte bor där. Folkbokföringsuppgiften har dock, enligt hovrätten, inte någon presumtionsverkan på så sätt att bevisbördan skulle flyttas över från hyresvärden till hyresgästen. Oavsett var hyresgästen är folkbokförd har alltså hyresvärden bevisbördan för sitt påstående om att hyresgästen inte är bosatt i lägenheten. Om hyresgästen till exempel har en godtagbar förklaring till varför denne bor i prövningslägenheten, trots folkbokföring på en annan adress, måste det beaktas. En samlad värdering av all bevisning måste göras och folkbokföringen är enbart ett bevis bland andra.
Bevisbördan om hyresgästens boende ligger alltså på er som hyresvärd. Att hyresgästen är folkbokförd på en annan adress än prövningslägenheten talar visserligen för att hyresgästen faktiskt inte bor där, men ett utdrag ur folkbokföringsregistret är som utgångspunkt inte ensamt tillräckligt som bevisning för att hyresgästen bor någon annanstans eller för en otillåten andrahandsuthyrning. Folkbokföringsuppgifter kan följaktligen aldrig ensamma leda till hyresavtalets upphörande.
