Fråga:

Hur ändras villkoren i ett lokalhyresavtal? Vad behöver vi som hyresvärd tänka på om vi exempelvis önskar förändrad lokalhyra eller andra ändringar i avtalsvillkoren? Vad gäller om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet för villkorsändring?

Svar:

Om hyresvärden eller hyresgästen vill ändra villkoren i ett lokalhyresavtal föreskriver hyreslagen att någon av parterna måste säga upp hyresavtalet för villkorsändring med gällande uppsägningstid inför hyrestidens utgång. Någon möjlighet att påkalla omförhandling av avtalet under pågående hyrestid finns inte.

Trots reglerna om uppsägning för villkorsändring kan det vara lämpligt att i god tid undersöka om det går att komma överens om en förlängning utan att säga upp avtalet. Det kan spara både tid och minimera ekonomiska risker för parterna.

Lokalhyresavtal gäller oftast på bestämd tid, till exempel tre år i taget med en uppsägningstid om nio månader inför hyrestidens utgång. Om begäran om villkorsändring gäller hyresnivån bör parten som säger upp ha en klar bild om vad som är gällande marknadshyra och eventuellt behöva presentera det i hyresnämnden eller i tingsrätten. Om det finns information att tillgå om relativt nytecknade, eller nyligen förlängda, hyresavtal för liknande lokaler i motsvarande läge, kan ledning om vad som är gällande marknadshyra hämtas från dessa. Även motparten bör skaffa sig information om marknadshyran för att kunna bemöta den uppsägande partens argumentation.

Hyresgästens rätt till skadestånd

Om parterna inte kommer överens om nya villkor kan en uppsägning om villkorsändring leda till att hyresgästen måste flytta. Lokalhyresgästen har som huvudregel ett så kallat indirekt besittningsskydd. Det indirekta besittningsskyddet innebär en potentiell rätt till skadestånd om hyresvärden kräver villkor för en förlängning som inte är skäliga. En sådan rätt till ersättning förutsätter att hyresgästen har hänskjutit frågan till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen.

Om hyresvärden blir skadeståndsskyldig omfattar ersättningen främst flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, förlust av det kvarvarande värdet av vissa ändringsarbeten som godkänts av hyresvärden samt skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Oftast är det den sista kostnadsposten som är mest omfattande. Hyresgästen har rätt att välja den värderingsmetod som är mest gynnsam. En så kallad avkastningsvärdering, det vill säga en nuvärdesberäkning av värdet på hyresgästens verksamhet inklusive hyresrätten har traditionellt varit den vanligaste metoden. Högsta domstolen har även accepterat saluvärderingar av hela hyresgästens verksamhet som beräkningsmetod. Det åligger hyresgästen att föra bevisning om skadans storlek. För att besittningsskyddet ska bli reellt även för hyresgäster som har svårt att bevisa sin skada eller driver verksamheter som inte genererar eller har ett högt värde finns även en regel om minimiskadestånd om totalt en årshyra, för det fall hyresvärden är skadeståndsskyldig.

Uppsägningshandlingens utformning

En uppsägningshandling måste innehålla tydlig information om de ändringar parten önskar för att vara giltig. Hyresvärdens uppsägning måste formuleras som ett anbud som hyresgästen kan acceptera eller förkasta. Enligt en omdiskuterad dom från Högsta domstolen (NJA 2022 s. 388) ställs inte lika höga krav på hyresgästens uppsägningshandling. Uppsägningshandlingen måste dock ge hyresvärden en tydlig bild av huvuddragen i det hyresavtal som hyresgästen föreslår. Detta innebär att vissa centrala frågor såsom hyresnivå, hyresperiod och andra frågor som kan antas vara av väsentlig betydelse för hyresvärden måste anges, eller med andra ord vara så konkret och klar att den direkt kan läggas till grund för förhandlingar mellan parterna. En alltför otydlig uppsägning från hyresgästens sida kan leda till att den anses ogiltig med följd att avtalet löper vidare för en ny period. Tyvärr har domen gett upphov till viss osäkerhet om när en hyresgästs villkorsuppsägning är giltig eller inte.

Om hyresvärden säger upp hyresavtalet måste uppsägningshandlingen delges hyresgästen och innehålla information om att hyresgästen måste hänskjuta frågan till medling i hyresnämnden inom två månader. Tidsfristen löper från dagen för delgivning av uppsägningshandlingen. Säger hyresgästen upp är det tillräckligt att uppsägningshandlingen skickas till hyresvärden med rekommenderat brev som är stämplat innan uppsägningstiden gått ut. Även vid hyresgästens uppsägning krävs att hyresgästen hänskjuter frågan till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen. Konsekvensen av uteblivet hänskjutande är att hyresgästen går miste om möjligheten att göra gällande sitt indirekta besittningsskydd och i en senare tvist i allmän domstol kräva hyresvärden på skadestånd om denne inte begär skäliga villkor för att förlänga hyresförhållandet.

Hyresnämndens medling

När hyresgästen har hänskjutit frågan till hyresnämnden startar medlingen. Hyresnämnden kan inte fatta några bindande beslut i medlingsärendet. Syftet är att parterna ska komma överens och att en rättegång i tingsrätten ska kunna undvikas. Om hyresgästen och hyresvärden inte kan enas om nya villkor upphör avtalet vid avtalstidens utgång och hyresnämnden skriver av ärendet.

Inom ramen för medlingsärendet kan part begära att hyresnämnden yttrar sig om marknadshyran. Ett sådant yttrande får sedan presumtionsverkan i en efterföljande tvist om hyresgästen flyttar och inleder en skadeståndstalan i allmän domstol. Med presumtionsverkan menas att domstolen som huvudregel ska godta den bedömning av gällande marknadshyra som hyresnämnden angett i sitt beslut.

En hyresvärd kan inte återkalla eller ångra en uppsägning. Det kan dock hyresgästen göra, antingen genom att låta bli att hänskjuta frågan till hyresnämnden inom två månader eller genom att återkalla sin egen medlingsansökan före hyrestidens utgång. Hyresvärden kan därför aldrig i förväg vara säker på om hyresgästen kommer att flytta vid hyrestidens utgång eller inte. Det innebär till exempel att hyresvärden inte kan teckna avtal med en ny hyresgäst förrän hyrestiden gått ut.

Uppskov med avflyttningen

Hyresnämnden kan ge uppskov med avflyttningen upp till två år, men det vanligaste är att uppskov beviljas med sex till tolv månader. I vissa fall innebär en alltför snabb avflyttning stora olägenheter för den ena eller båda parterna. Parterna kan till exempel ha förhandlat länge om en förlängning, men i sista stund insett att de inte kommer överens. Enligt hyreslagen kan därför både hyresgäst och hyresvärd ansöka om uppskov med avflyttningen efter uppsägning för villkorsändring. En ansökan måste göras under hyresförhållandet, men kan göras ”fem i tolv”, det vill säga så sent som under uppsägningstidens sista dag.