– Branschen har tidigare tolkat reglerna som att presumtionshyror ska kunna höjas med i princip samma procenttal som den genomsnittliga hyresutvecklingen på orten. Våra medlemsföretags investeringskalkyler har baserats på detta. Begränsas möjligheten att höja hyran kommer kalkylerna att behöva förändras och presumtionshyrorna höjas, något som kan leda till minskad nyproduktion, säger Håkan Larsson, chefsekonom på Sveriges Allmännytta.

När en lägenhet har presumtionshyra är hyran bestämd i 15 år. Enligt lag får dock hyran under denna tid ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Två tvister om hur denna bestämmelse ska tolkas har nu prövats av Svea hovrätt, vars beslut är vägledande för rättstillämpningen.

– Beslutet är positivt eftersom det klargör att hyran verkligen får höjas under presumtionstiden. Men det är samtidigt problematiskt eftersom det skapar en rättspraxis som innebär att endast en del av den allmänna hyresutvecklingen ska beaktas, säger Håkan Larsson.

Modell för skälighetsbedömning

Enligt Svea hovrätt ska den allmänna hyresutvecklingen inte slå igenom fullt ut. En modell för hur skälighetsbedömningen ska göras har tagits fram.

• Om den allmänna hyresutvecklingen är högst tre procent får presumtionshyran höjas med hälften av hyresutvecklingen.
• Om den är högre än så får presumtionshyran höjas med tre fjärdedelar av den del som överstiger tre procent.
• Om exempelvis den allmänna hyresutvecklingen på orten har varit fyra procent, får det anses skäligt att höja presumtionshyran med 2,25 procent (dvs. 1,5 procent, som utgör hälften av höjningen upp till och med tre procent, och 0,75 procent, som utgör tre fjärdedelar av den överskjutande procenten upp till fyra procent).

– Hovrättens gräns vid tre procent utgår från vad som den anser är allmänt känt om hyresutvecklingen i Sverige i stora drag under senare år. Om man kan visa att kvadratmeterhyran inte överstiger bruksvärdeshyror har nyproduktionshyror dock rätt till att följa den allmänna hyresutvecklingen på orten fullt ut, säger Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta.

– Utvecklingen på de lokala marknaderna ser olika ut. Hovrättens beslut att principiellt avgöra den skäliga hyreshöjningen ner på fjärdedels procentsnivå innebär en onödig detaljreglering. På denna nivå borde de lokala parterna rimligen kunna komma överens och om så inte skulle vara fallet måste hyresnämnderna kunna avgöra ärendet utifrån den bevisning som parterna lägger fram, i stället för att följa centralt beslutade procenttal, säger Håkan Larsson.

Halverad hyresökning påverkar investeringskalkylen

Den allmänna hyresutvecklingen på en ort ska i grova drag återspegla kostnadsutvecklingen för hyresvärdar. En väsentlig del av denna utgörs av förändrade taxor och räntor, vilka påverkar fastighetsägarens kostnader lika mycket oavsett om hyresgästerna betalar presumtionshyra eller vanlig hyra. En halvering av hyresökningen i beståndet med presumtionshyra varje år i 15 år skulle avsevärt förändra kalkylen.

– Allmännyttan vill bygga nya bostäder med hyror som så många som möjligt har råd att betala. Byggkostnaderna ökar just nu i mycket hög takt och bostadsbyggandet sjunker. Beslutet kan ytterligare förvärra läget. Det finns därför skäl att se över reglerna om hyresförändringar under presumtionstiden och även efter presumtionstidens utgång, säger Håkan Larsson.