Hovrättsrådet Jan Josefsson har på regeringens uppdrag utrett hur de årliga förhandlingarna om justering av den allmänna hyresnivån kan effektiviseras genom en tvistelösningsmekanism som kan träda in när de lokala parterna inte kommer överens. Detta uppdrag ingick i januariavtalet.

Jan Josefssons förslag innebär att det införs en ny lag om handläggning av vissa kollektiva hyrestvister. Lagen blir tillämplig om de lokala parterna i förhandlingsordningen avtalat om att tvister som gäller de årliga hyresförhandlingarna får avgöras av en särskild skiljeman. Förslaget innebär juridiskt sett att tvistelösningen är ett privaträttsligt förfarande som har författningsstöd.

Förslaget hindrar inte att Hyresmarknadskommittén kan fortsätta vara tvistelösningsorgan vid tvister mellan Sveriges Allmännyttas medlemsföretag och Hyresgästföreningen.

Förslaget innebär i korthet följande:

Särskild skiljeman utsedd av hyresnämnden

• En part eller båda förhandlande parter kan vända sig till hyresnämnden och begära att hyresnämnden utser en särskild skiljeman.
• Ansökan får göras tidigast tre månader och senast fyra månader efter det att förhandlingsframställan kommit motparten till del, förutsatt att parterna inte avtalat om annat.
• Hyresnämnden ska efter begäran av parter utse en särskild skiljeman. Hyresnämndens medverkan syftar till att garantera att den särskilde skiljemannen har en god hyresrättslig kompetens samt är oberoende och opartisk i förhållande till de förhandlande parterna och till partsorganisationerna på bostadshyresmarknaden.
• Den särskilda skiljemannen ska vara behörig att pröva tvister om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten. Skiljemannen ska inte pröva bruksvärdesfaktorer. Skiljemannen ska inte heller pröva tvister om presumtionshyra eller om ändring av en presumtionshyra.
• Handläggningen hos en särskild skiljeman är inte offentlig. En särskild skiljeman omfattas av samma tystnadsplikt som gäller för skiljemän och skiljeförfaranden i allmänhet.
• Den särskilde skiljemannen kan anlita en ekonomisk expert som biträde vid prövningen, om parterna begär det eller det kan antas vara till fördel för prövningen.
• En särskild skiljeman och en ekonomisk expert har rätt till skälig ersättning för uppdraget. Parterna ska svara med hälften vardera av skiljemannens och expertens ersättningar, om parterna inte har avtalat om en annan fördelning.

Prövning av tvisten

• Parterna ska till den särskilde skiljemannen ange yrkanden och inställning samt de omständigheter som de åberopar till stöd för dessa. Parterna ska till skiljemannen lämna den skriftliga utredning som de åberopar. Parterna ska få del av varandras yttranden och utredning.
• Om parterna begär det, ska skiljemannen medla mellan dem.
• Den särskilde skiljemannens handläggning av tvisten ska som utgångspunkt vara skriftlig. Tvisten ska handläggas opartiskt, ändamålsenligt och snabbt. En tvist ska avgöras senast sex veckor efter det att den särskilde skiljemannen utsågs.
• Den särskilde skiljemannens prövning av tvisten ska ske inom ramen för parternas yrkanden. En ny hyresnivå ska som utgångspunkt gälla från den tidpunkt som part har yrkat i förhandlingsframställan.
• Den särskilde skiljemannen ska avgöra tvisten i enlighet med de omständigheter som parterna har åberopat och de principer för prövningen som parterna har kommit överens om. Om parterna inte är överens i detta avseende, ska skiljemannen avgöra tvisten utifrån de faktiska omständigheter som parterna har åberopat.

Avgörande genom rekommendation

• Skiljemannens avgörande av tvisten sker genom ett beslut om en rekommendation till parterna. En rekommendation ska innehålla skälen för rekommendationen. En rekommendation kan inte överklagas eller klandras. Den särskilde skiljemannens uppdrag ska anses slutfört när en rekommendation har lämnats till parterna.
• En rekommendation ska av parterna omvandlas till en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Detta ska ske inom 14 dagar från det att skiljemannen lämnade rekommendationen, om parterna inte avtalat om annat.
• En part som inte medverkar till att en rekommendation omsätts i en förhandlingsöverenskommelse är skyldig att ersätta motparten skada som uppstår till följd av detta
• En hyresgäst ska vara bunden av förhandlingsöverenskommelser om hyra eller annat hyresvillkor som träffas på grundval av en förhandlingsordning som ersatt den tidigare förhandlingsordningen. Det innebär att hyresgästens bundenhet kvarstår även om en bestämmelse om tvistelösning tillförs en befintlig förhandlingsordning.

Remisstiden går ut den 15 oktober. Sveriges Allmännytta kommer att analysera förslagen och dess konsekvenser och lämna synpunkter i ett remissyttrande.