Räntesänkningar ger ju bostadsföretagen lägre räntekostnader och gör det mindre kostsamt att finansiera investeringar. Men det finns ändå begränsningar i glädjeyran över Riksbankens senaste räntesänkning, som nu har fått ned styrräntan till 3,25 procent.

– Sänkningen får ju inte full effekt direkt. Många allmännyttiga bostadsföretag har låst räntan på sina lån, och beroende på när och till vilken nivå räntan låstes så kan effekten bli både minskade och ökade räntekostnader när räntebindningen sätts om, säger Elin Nordmark.

För den som har lån med rörlig ränta märks effekten förstås snabbt. En dryg tredjedel av de allmännyttiga bostadsföretagens lån har en räntebindningstid på under ett år.

Ökade räntekostnader i år

– Min bedömning är trots detta att bostadsföretagen totalt sett kommer att få ökade räntekostnader även i år, säger Elin Nordmark.

Många lån har nämligen fortfarande låga räntor på 1–2 procent. Om de sätts om i år blir det till en väsentligt högre ränta.

– Men räntesänkningarna är givetvis väldigt positiva för branschen på längre sikt. Riksbanken har ju dessutom signalerat att det kommer fler sänkningar av styrräntan, troligtvis redan i år. Det skapar en positiv känsla, äntligen vänder det!

Hög räntekänslighet

En rapport från Kommuninvest lyfte förra året fram att allmännyttan generellt har hög räntekänslighet – och att det fanns en förvånande hög andel rörliga lån, framför allt i de mindre företagen som kanske kunde behövt mer stabilitet genom en annan lånestrategi.

– Det stämmer, men vi ser också i statistiken att även de stora bostadsföretagen har fått en väsentligt lägre räntetäckningsgrad. Räntekänsligheten är fortsatt hög inom allmännyttan, säger Elin Nordmark.

Diagrammet visar de allmännyttiga bostadsföretagens lån fördelat på räntebindnings- och kapitalbindningstider 2023. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,5 år vid 2023 års slut.

Dubblad nedskrivningskostnad

Fastigheternas marknadsvärden fortsätter att sjunka. En effekt av minskade marknadsvärden är att företagen i högre utsträckning kan komma att behöva göra nedskrivningar, vilket påverkar resultatet negativt.

– Kostnaderna för nedskrivningar fördubblades 2023 jämfört med året innan, konstaterar Elin Nordmark.

Och hela 27 procent av de allmännyttiga bostadsföretagen har negativt resultat efter finansiella poster för 2023.

4 svåraste frågorna

Vilka är de viktigaste – och svåraste – ekonomiska frågorna för fastighetsföretag den närmaste tiden?

Så här svarar Elin Nordmark:

1. Drift- och räntekostnaderna fortsätter att öka. Nu går räntan ned, men driftskostnaderna fortsätter att öka och därmed bostadsföretagens kostnadstryck. Den höga generella inflationen tidigare år har påverkat alla kostnader och taxehöjningarna är dessutom höga över hela landet.
2. Intäkterna ökar inte i samma takt som kostnaderna. Konsekvensen blir att många bostadsföretag skjuter underhåll på framtiden. I många företag finns det heller inga stora vinster från tidigare år i reserv. 27 procent av företagen har en soliditet under 15 procent, vilket innebär att det inte finns några stora reserver att ta av.
3. Investeringar riskerar att bli olönsamma. Företag som nu behöver investera i nyproduktion eller renoveringar får svårt att nå lönsamhet i projekten. De lägre marknadsvärdena tillsammans med de högre byggkostnaderna medför en stor risk för nedskrivningar.
4. Vakanserna ökar i bostadsbestånden. Flera faktorer påverkar, men en viktig faktor är att hyran hamnar på rätt nivå så att situationen inte förvärras.