Vid de kollektiva förhandlingarna om den årliga hyresändringen kommer de lokala parterna i de allra flesta fall överens. Men i de fall parterna inte gör det behövs ett effektivt tvistelösningsförfarande för att hyresförhandlingarna ska bli klara inom rimlig tid.

Medlemsföretagen i Sveriges Allmännytta har sedan lång tid möjlighet att få tvister i kollektiva förhandlingar lösta genom Hyresmarknadskommittén och berörs därför inte direkt av förslaget i lagrådsremissen. Någon liknande möjlighet att få kollektiva tvister lösta finns däremot inte för det privata hyreshusbeståndet. Enda möjligheten att ändra en hyra om parterna inte är överens är därför att få till stånd en skälighetsprövning av hyran enligt bruksvärdesreglerna.

Tvistelösningsförfarande för det privata hyreshusbeståndet

Regeringens förslag syftar till att möjliggöra ett effektivt tvistelösningsförfarande också för tvister i det privata hyreshusbeståndet. Utgångspunkten för förslaget är den utredning om oberoende skiljeförfarande som gjordes enligt Januariavtalet och som redovisades i departementspromemorian Ett oberoende tvistelösningsförfarande för kollektiva hyrestvister.

– Sveriges Allmännytta har ställt sig positiv till detta förslag eftersom det innebär att tvister i kollektiva hyresförhandlingar kommer att kunna lösas på ett effektivt sätt i nästan hela hyreshusbeståndet, vilket är mycket positivt för hyresrätten som upplåtelseform och gynnsamt för både hyresvärdar och hyresgäster, säger Håkan Larsson, chefsekonom på Sveriges Allmännytta.

Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen har gemensamt förklarat att de i huvudsak ställer sig bakom promemorians förslag och lämnat förslag på vissa mindre justeringar. De har vidare framfört till regeringen att de är överens om att komplettera sin gemensamma rekommenderade förhandlingsordning med villkor om att det föreslagna tvistelösningsförfarandet får användas i samband med att lagstiftning om förfarandet träder i kraft.

Särskild skiljeman kan utses av hyresnämnden

I korthet innebär förslaget att de lokala parterna i förhandlingsordningen kan avtala om att en tvist ska avgöras av en särskild skiljeman som utses av hyresnämnden. Ett sådant ärende ska handläggas skyndsamt av hyresnämnden, som också ska medla mellan parterna om båda parter begär det. Skiljemannen ska vara opartisk, oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget. Skiljemannen ska avgöra tvisten inom sex veckor genom en skriftlig rekommendation som parterna är skyldiga att omsätta i en förhandlingsöverenskommelse inom två veckor. En part som inte medverkar till att omsätta rekommendationen ska vara skyldig att ersätta motparten för skada som uppstår till följd av detta.

Ny lag om tvistelösning

Förslaget innebär att det införs en ny lag om tvistelösning i vissa kollektiva hyresförhandlingar och att vissa ändringar och tillägg görs i hyresförhandlingslagen. Ikraftträdandet föreslås ske den 1 januari 2023.

Förslaget är till vissa delar inspirerat av Hyresmarknadskommitténs funktionssätt men har alltså ett lagstöd. På motsvarande sätt ger det parterna en möjlighet att träffa ett civilrättsligt avtal, fast de är inte tvingade att göra detta. Men har de lokala parterna väl träffat ett avtal om tvistelösning enligt förslaget, då blir de nya reglerna tvingande. I vissa delar är lagen dock dispositiv, vilket innebär att parterna har möjlighet att avtala om annat något annat än lagreglerna ska gälla.

– Förslaget innehåller ett tydligt regelverk och bygger på en rimlig balans mellan parterna. Det inkluderar tidsfrister för att undvika onödiga dröjsmål samt ekonomiska sanktioner i form av skadeståndsskyldighet om en part vägrar att teckna förhandlingsöverenskommelse i enlighet med den särskilde skiljemannens rekommendation. Det inkluderar även möjligheter till medling mellan parterna. Sammantaget kan detta bidra till effektivare hyresförhandlingar, säger Håkan Larsson.

Ändringar i hyresförhandlingslagen

I lagrådsremissen föreslås även vissa ändringar i hyresförhandlingslagen som gäller alla förhandlingar, oavsett om parterna träffat avtal enligt den nya lagen eller inte. Dessa ändringar gäller således även för Sveriges Allmännyttas medlemsföretag.

• En förhandlingsklausul i hyresavtalet avseende hyra och andra hyresvillkor innebär att en förhandlingsöverenskommelse idag får tillämpas mot hyresgästen om den träffats med stöd av den förhandlingsordning som gällde när klausulen infördes. Den bestämmelsen kompletteras med att motsvarande ska gälla även om en förhandlingsordning kommit att ersätta den ursprungliga. Det innebär i praktiken ett förtydligande i lagtexten om att hyresavtalen inte behöver skrivas om eller kompletteras om en ny förhandlingsordning mellan parterna ersätter den befintliga.
• Idag ska en framställning om förhandling vara skriftlig och ange de frågor om vilka förhandling påkallas. Bestämmelsen kompletteras med ett krav på att framställningen även ska innehålla förslag på tidpunkter och plats för förhandlingssammanträde.
• Bestämmelsen om skyldighet att ersätta motparten för skada utvidgas. Den ska gälla även i de fall en part inte inställer sig till ett sammanträde för förhandling inom tre veckor från det att motparten fått del av förhandlingsframställningen, utan att ha giltig ursäkt för det.
• Ersättningen för annan skada än ekonomisk ska uppgå till minst hälften av gällande prisbasbelopp om det inte finns särskilda skäl att bestämma ersättningen till ett lägre belopp.