Frivillig skattskyldighet för uthyrning av verksamhetslokaler
För lokaler som hyrs ut till en momspliktig verksamhet eller till stat, kommun och region finns möjlighet att välja att frivilligt bli beskattad för uthyrning av fastighet genom att fakturera hyran med moms. Detta innebär att 25 procent utgående moms ska läggas på den hyra som debiteras och att ingående moms på de kostnader som belöper på de momspliktiga lokalerna får dras av. Frivillig skattskyldighet är i normalfallet fördelaktig för både för hyresvärd och hyresgäst. Hyresvärdens kostnader blir lägre eftersom ingående moms återfås, vilket innebär att hyran kan sättas lägre medan den utgående moms som läggs på hyran för hyresgästen blir en avdragsgill ingående moms.
Ingående moms på kostnader som avser både momsfri och momspliktig uthyrning får proportioneras så att den del som belöper på momspliktiga lokaler kan återfås. Exempel på detta kan var uppvärmningskostnader för ett hus med lokaler på bottenplanet och bostäder högre upp i huset. På motsvarande sätt kan även viss del av ingående moms på företagsgemensamma kostnader för till exempel administration återfås. Vanligtvis baseras proportioneringen på andelen uthyrd yta, men möjlighet finns också att använda andelen av hyresintäkterna som grund.
Vid ny-, till eller ombyggnad av verksamhetslokaler som ska hyras ut med moms finns också möjligheten att löpande återfå ingående moms på byggkostnaderna. För detta krävs en särskild ansökan och beslut från Skatteverket. Om den momspliktiga verksamheten i lokalerna upphör helt eller delvis, eller om fastigheten säljs, kan en viss del av den ingående moms som återfåtts behöva återbetalas, så kallad jämkning.
Moms på individuell mätning och debitering av el, vatten, gas och värme (IMD)
Bostadshyra som inkluderar kostnader för uppvärmning, el och vatten föranleder ingen skattskyldighet. Om mätning och debitering av faktisk förbrukning däremot sker separat för varje enskild lägenhet utgör detta momspliktig omsättning. Detta innebär att den förbrukning som debiteras vid sidan av själva hyran ska beläggas med 25 procent moms. Ingående moms på inköp av den förbrukning som vidaredebiteras får också lyftas.
Ingående moms på ”normala” installationer i form av ledningar, rör etc för distribution av el, vatten och värme som är nödvändiga för en byggnads funktion, får inte dras av. Däremot är det möjligt att återfå ingående moms på utgifter för mätare och annan utrustning som är nödvändig för att mäta och debitera förbrukningen separat. Ingående moms för installation av laddstolpar är också möjlig att dra av.
Uttagsbeskattning av fastighetsförvaltning i egen regi
En del förvaltningstjänster som utförs med egen anställd personal föranleder så kallad uttagsbeskattning. Löner och lönebikostnader för anställd personal som utför följande arbeten utgör underlag för utgående moms på 25 procent:
- Byggnads- och anläggningsarbeten.
- Reparationer och underhåll.
- Projektering, ritning, konstruktion och jämförliga tjänster.
- Lokalstädning, fönsterputsning, renhållning och annan fastighetsskötsel.
Följande ska däremot inte ingå i underlaget:
- Kostnader för ekonomisk förvaltning, till exempel redovisning av hyror, löneutbetalningar och bokföring.
- Kostnader för den del av en fastighet där man är frivilligt skattskyldig för uthyrning av verksamhetslokal.
Bakgrunden till regeln om uttagsbeskattning är att det inte ska bli billigare att utföra de aktuella uppgifterna med egen personal istället för med externa entreprenörer. Om tjänsten köps utifrån kommer den ju att beläggas med moms, vilken blir en kostnad eftersom den inte kan lyftas vid uthyrning av bostäder och lokaler som inte är frivilligt registrerade för moms.
