Värdebegrepp

Flera begrepp används för att ange en fastighets värde, bland annat marknadsvärde, avkastningsvärde, taxeringsvärde och bokfört värde.

• Marknadsvärde är det pris som den sannolikt skulle betinga på den öppna marknaden.
• Avkastningsvärdet får man genom att en tänkt ägares avkastningskrav används för att diskontera framtida kassaflöden (driftnetton).
• Taxeringsvärdet skall motsvara 75 procent av marknadsvärdet per en värdetidpunkt som ligger ungefär två år tillbaka i tiden.
• Bokfört värde är det värde en fastighet tas upp till i den egna balansräkningen och kan avvika mycket kraftigt från såväl marknads- som taxeringsvärde.

Värderingsmetoder

De vanligaste metoderna för att komma fram till ett marknadsvärde är ortspris- eller kassaflödesmetoden.

Ortsprisvärdering

Vid en ortsprisvärdering plockas ett jämförelsematerial över genomförda köp av samma fastighetstyp fram. Den tidsmässiga och geografiska avgränsningen kan göras mer eller mindre snäv beroende på antalet genomförda köp. Köpeskillingarna relateras till respektive fastighets taxeringsvärde eller yta, för att erhålla så kallade köpeskillingskoefficienter och kvadratmeterpriser.

Utifrån dessa kvoter görs sedan en bedömning av vad som kan anses vara en rimlig nivå för den marknad som värderingsobjektet befinner sig på, och appliceras på det egna objektets taxeringsvärde eller yta för att erhålla ett individuellt skattat marknadsvärde. Dessutom görs en en rimlighetsbedömning utifrån fastighetens skick och standard, samt påverkansfaktorer i omvärlden.

Kassaflödesvärdering

Vid en kassaflödesvärdering specificeras de framtida in- och utbetalningar som fastigheten bedöms generera. De inbetalningar som en fastighet brukar generera är hyresintäkter för bostäder, lokaler samt garage, och de utbetalningar den genererar är drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. När det ska göras en skattning av marknadsvärdet är det viktigt att in- och utbetalningarna för en ”normal” fastighetsägare ställs upp. Differensen mellan in- och utbetalningarna kallas då för ett ”normaliserat driftnetto”.

För de första åren, ofta tio år, görs en så noggrann bedömning av driftnettona som möjligt, eftersom specifika underhållsinsatser kan få stor betydelse för värdet. Vid kalkylperiodens slut beräknas ett restvärde. Detta görs vanligtvis genom att driftnettot för år 11 ”evighetskapitaliseras”, det vill säga divideras med ett direktavkastningskrav.

För att beräkna fastighetens värde diskonteras (nuvärdesberäknas) de framtida driftnettona och det bedömda restvärdet med en kalkylränta. Om det är ett marknadsvärde som söks bör kalkylränta och direktavkastningskrav som används för restvärdesbedömningen utgå från de nivåer som råder på marknaden. När det bedöms motiverat kan dock kalkylränta och direktavkastningskrav justeras baserat på en analys av fastighetens specifika förutsättningar och lokala förhållanden. Används istället egna avkastningskrav får man ett så kallat individuellt avkastningsvärde.

Värderingsstöd

Information kring genomförda köp och direktavkastningskrav finns att få genom flera system på marknaden. Under Länkar och dokument nedan finns ett antal företag som Sveriges Allmännytta har ramavtal med.

Investeringskalkyl

En investeringskalkyl innebär att man gör en värdering av antagna framtida kassaflöden i enlighet med ovanstående beskrivning. Det värde man får fram jämförs sedan med den beräknade investeringsutgiften. Om nettot blir negativt, givet de antaganden som gjorts, är det en indikation på att det kan uppstå ett nedskrivningsbehov och/eller att investeringen kanske inte bör genomföras. Oavsett vad kalkylen visar är det viktigt att göra känslighetsanalyser genom att variera de olika antaganden som görs i kalkylen.
Under Länkar och dokument nedan finns en enkel investeringskalkyl i excelformat som går att ladda ner och vid behov anpassa till egna förutsättningar.

Ramavtal med Värderingsdata

Vilka genomsnittliga hyresnivåer bör man räkna med för nybyggda bostäder i olika delar av landet? Vilket direktavkastningskrav åsätter marknaden för just vår kommun?  Hur skulle en schablonmässig värdering av vårt projekt se ut – och hur överensstämmer den med vår egen kalkyl?

Dessa och fler frågor kan du få svar på genom värderingsdatatjänsten VD Pro. Sveriges Allmännytta har tecknat ett ramavtal om tillgång till den tjänsten med Värderingsdata AB.

Du som medlem hos oss kan nu till förmånligare pris teckna avtal som ger möjlighet att ta ut marknadsdata för hela landet och göra marknads- och värderingsanalyser genom tjänsten VD Pro. Här kan du läsa mer och få veta hur du tecknar avtal.

Hitta värderings- och fastighetsrådgivningsföretag och ta del av ramavtal

Nedan hittar du aktörer som arbetar med fastighetsvärdering, rådgivning och ramavtal som är exklusiva för dig som medlem i Sveriges Allmännytta. Ramavtalen nedan kan endast användas av medlemsföretag som har möjlighet att göra en direktupphandling enligt reglerna i  LOU.

Tänk på att det kan vara bra att stämma av med andra värderingsföretag för att se om ni kan få ett bättre pris. Notera också att innehållet i avtalen är konfidentiell information.