Möjligheten för hyresvärd och hyresgästorganisation att komma överens om så kallad presumtionshyra infördes 2006. Det innebär att hyran är låst i 15 år, men att den får ändras ”i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten”, som det formuleras i lagen.

Det har av branschen tolkats som att presumtionshyran får ändras med samma procentsats som den allmänna hyresutvecklingen. Två avgöranden från Svea hovrätt sommaren 2022 ledde dock till en annan rättspraxis; endast en begränsad del av den allmänna hyresutvecklingen får numera slå igenom på presumtionshyror.

– Hovrättens beslut ledde till kritik från branschen, eftersom det 15-åriga hyrestaket behöver kompenseras med högre inflyttningshyror – vilket i sin tur gör det svårare för parterna att komma överens och riskerar att minska nyproduktionen, säger Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta.

Regeringen gav därför utredaren Thomas Edling i uppdrag att analysera och ta ställning till hur hyror bör kunna ändras under presumtionstiden, i syfte att skapa goda förutsättningar för nyproduktion och även att se över andra delar av presumtionshyresmodellen.

Thomas Edling har nu lämnat sitt betänkande, där han bedömer att presumtionshyresmodellen har bidragit till ökat byggande. Redan det att modellen haft relativt stor spridning indikerar att den uppfattats som något positivt vid nyproduktion av bostäder. Modellen har på många sätt fungerat väl – men det finns flera exempel på att förhandlingar som borde kunnat gå i mål inte har gjort det, enligt utredaren.

Han anser därför att modellens grunddrag – med kollektiva förhandlingar – bör behållas, men att ett antal förändringar behövs. Dessa ska bidra till bättre förutsättningar för nybyggnation, bland annat genom att modellen genererar stabila och förutsebara resultat.

Justitiedepartementet har idag tagit emot betänkandet, som innehåller flera förslag på hur presumtionshyresmodellen kan utvecklas inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet.

Allmänna hyresutvecklingen utgångspunkt

Den nuvarande bestämmelsen om att presumtionshyran får ”ändras i den utsträckning som det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen” föreslås att ersättas med en bestämmelse om att hyran får ”ändras med ett belopp som beräknas med utgångspunkt i den allmänna hyresutvecklingen”. Detta ger lägenheter med presumtionshyra samma procentuella hyresutveckling som övriga lägenheter.

– Ett bra förslag, eftersom investeringskalkylerna blir bättre. Reformen blir också ett viktigt bidrag till att upprätthålla en hyfsad nivå på nyproduktionen och ger tryggare förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande, säger Anders Nordstrand.

Tillval och frånval blir möjligt

Eftersom presumtionshyran är bestämd under 15 år är det idag inte möjligt att erbjuda hyresgästerna tillval och frånval – som säkerhetsdörr, tvättmaskin, diskmaskin, parkettgolv eller balkonginglasning – under denna tid.

Utredaren föreslår nu att även hyresgäster som har presumtionshyra ska kunna erbjudas tillval och frånval. De förhandlande parterna ska nu få möjlighet att komma överens om att ändra presumtionshyran för en lägenhet, om det görs för att anpassa lägenheten efter önskemål från hyresgästen. I praktiken innebär det att parterna behöver träffa överenskommelser som visar priset för tillval och frånval.

– Att hyresvärden ska kunna erbjuda tillval när hyresgästerna efterfrågar det är viktigt för att hyresrätten ska vara attraktiv som boendeform. Femton år är en ganska lång tid och hyresgästens behov och önskemål kan variera, säger Maria Österlind, hyresexpert och Sveriges Allmännyttas expert i utredningen.

Hyran kan ändras i vissa situationer

Utredaren pekar också på att det kan finnas vissa situationer då presumtionshyran bör kunna ändras, eftersom den tekniska utvecklingen går snabbt och stora förändringar kan ske under femton år. Ett exempel kan vara krav på snabbare bredbandsuppkoppling. Ett annat exempel är förändringar som hyresvärden behöver göra på grund av nya miljökrav.

Förslaget innebär att hyran får ändras i den utsträckning som det är ”skäligt med hänsyn till ett väsentligt intresse”. I praktiken får hyresvärden då vända sig till hyresgästorganisationen och förklara varför det finns vägande skäl för en sådan hyreshöjning.

– Det här är egentligen självklart och det borde man ha tänkt på redan då presumtionshyresmodellen infördes, men bättre sent än aldrig, säger Maria Österlind.

Särskild skiljeman ska kunna pröva tvister

Utredaren föreslår även att det ska införas en möjlighet till tvistelösningsförfarande om parterna inte kommer överens om en justering av presumtionshyran. Detta blir möjligt genom att lagen om tvistelösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar, som idag endast omfattar den årliga justeringen av övriga hyror, utvidgas till att omfatta även presumtionshyror. Hyresvärden och hyresgästorganisationen kan då vända sig till hyresnämnden för att få en särskild skiljeman som avger en rekommendation, förutsatt att parterna är överens om detta i förhandlingsordningen.

– Förslaget har främst betydelse för privata hyresvärdar. Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen har sedan tidigare kommit överens om en opartisk nämnd för medling dit medlemmar i Sveriges Allmännytta kan vända sig, säger Maria Österlind.

Kan även rekommendera inflyttningshyra

Presumtionshyran ska vid den första inflyttningen ge hyresvärden kostnadstäckning och skälig avkastning. De förhandlande parterna kan dock ha olika uppfattningar om vad som är en rimlig schablonkostnad för drift och underhåll och vad som är en skälig avkastning, vilket kan göra det svårt att komma överens.

Utredaren föreslår därför att det införs en möjlighet att låta en särskild skiljeman rekommendera den initiala presumtionshyran. De förhandlande parterna ska därefter införliva rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra. En förutsättning ska vara att förhandlingsordningens parter kommit överens om en sådan tvistlösning.

– Även detta förslag kommer främst att få betydelse för privata hyresvärdar. Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen diskuterar nu under vilka förutsättningar som sådana tvister kommer att kunna hänskjutas till Hyresmarknadskommittén, säger Anders Nordstrand.

Börjar gälla den 1 januari 2026

Utredaren föreslår att lagändringarna ska träda i kraft den 1 januari 2026. Han föreslår också att de nya bestämmelserna ska tillämpas för hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före det datumet.

– Det innebär att man i praktiken kan bortse från de nuvarande bestämmelserna när det gäller att påbörja nyproduktion som färdigställs efter detta datum, givet att förslagen blir lag. För befintligt bestånd med presumtionshyra gäller de nuvarande reglerna fram till dess, säger Maria Österlind.

Utredningen fortsätter

Utredningens arbete fortsätter nu med andra delar av uppdraget: att se över reglerna i privatuthyrningslagen, att föreslå utökade möjligheter att hyra ut en bostadsrätt i andra hand och att bedöma vilken ersättning som bör få tas ut vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Utredningen har även nyligen i tilläggsdirektiv fått i uppdrag att bland annat föreslå hur de hyresrättsliga reglerna kan ändras för att underlätta uthyrning av företagsbostäder.

Dessa uppdrag ska redovisas senast den 2 maj 2025.