Håkan Larsson förutspår att det kan bli en tuff höst för både allmännyttiga och privata bostadsföretag.

Vilken är den allra svåraste ekonomiska utmaningen för bostadsföretagen just nu?

– Det är en kombination av olika ekonomiska chocker. Vi ser de högsta ökningarna av materialpriser sedan förra oljekrisen, vilket ökar kostnaderna för underhåll och reparationer. Ovanpå det kommer kraftigt ökade kostnader för el och värme, samtidigt som ränteläget ökat från strax över en procent till upp mot fyra procent på bara ett år.

Hur väl står de allmännyttiga bostadsföretagen rustade för att klara en tuff ekonomisk period? Finns det pengar i ladorna?

– Det beror mycket på vilka löptider man har på exempelvis lån. En del bostadsföretag står väl rustade, vissa har exempelvis investerat i vindkraftverk, medan många andra står inför en mycket bekymmersam situation.

Vilka råd har du till bostadsbolag som nu ser röda siffror på grund av ökande kostnader?

– Det gäller att överbrygga denna kris, till dess att priserna börjar komma ner. Är sifforna alltför röda, trots att man dragit ner på underhåll och liknande, får bostadsbolagen ta en diskussion med Hyresgästföreningen om lägets allvar.

Den vanligaste fråga som medlemsföretagen hör av sig till Håkan Larsson om just nu handlar just om det allvarliga ekonomiska läget kopplat till de stundande hyresförhandlingarna.

Fem siffersatta parametrar

I våras kom Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta överens om att de lokala parterna ska börja utgå från fem gemensamt överenskomna ekonomiska faktorer i de årliga hyresförhandlingarna. Tre av faktorerna är nationella (räntor, BNP och inflation) och två faktorer speglar lokala förhållanden (avgifter för el, värme, avfall, vatten och avlopp samt förvaltnings- och underhållskostnader).

Håkan Larsson tror att de nya parametrarna som ska utgöra grunden i hyresförhandlingen kommer att förenkla förhandlingarna. Parterna kan även kan lägga till ytterligare parametrar om man kommer överens om detta lokalt.

Kan man som bostadsbolag då alltså lägga till en egen parameter kring till exempel värmekostnad inför höstens hyresförhandlingar?

– Ja, om man kan komma överens med Hyresgästföreningen lokalt. Vid en prövning i HMK är det annars de fem parametrarna som ligger till grund för förhandlingen.

Toppar och dalar skalas bort

När och hur slår kostnadsökningarna igenom i de centrala parametrarna som ska styra hyresförhandlingarna?

– Eftersom parametrarna baseras på tre års glidande medelvärden för 2020, 2021 och 2022 får årets kraftiga prisökningar inte fullt genomslag i 2023 års hyresförhandling. Å andra sidan kommer årets höga siffror finnas kvar i kommande års förhandlingar. Ett system med glidande medelvärden innebär att de högsta topparna och de djupaste dalarna skalas bort, så att man får en jämnare utveckling över tid.

Hur ska bostadsbolag tänka kring energieffektiviseringar – en del har hört att åtgärder som sänker driftskostnaderna kan straffa sig när det är dags för hyresförhandlingar?

– Tidigare har det funnits en frustration över att ökad energieffektivisering lett till minskade hyreshöjningar, just eftersom driftkostnaderna minskat.

– Men min analys är att de nya parametrarna kommer att öka incitamenten att göra energieffektiviseringar, eftersom det nya hyresförhandlingssystemet inte primärt utgår från vad som står i bolagens budgetar, utan från de fem siffersatta parametrarna.

Underhållet ryker först

Bör bostadsföretagen dra in på det planerade underhållet för att klara sina kostnadsökningar?

– Det beror helt på hur ekonomin ser ut. Men underhåll är bland det första bostadsbolagen drar ner på, när siffrorna inte går ihop. Å andra sidan kan bolagen inte göra det hur länge som helst, eftersom minskat underhåll leder till ökade reparationskostnader längre fram.

Hur tror du att inflation och energipriser kommer att utvecklas framöver?

– Erfarenheterna från förra energikrisen, på 1970-talet, är att Sverige kommer att gå in i en lågkonjunktur som följd av ökade priser och ett ökat ränteläge. I takt med att arbetslösheten ökar och världsekonomin bromsar upp kommer inflationen att falla tillbaka.

Håkan Larsson bedömer att energipriserna kommer att ligga kvar på höga nivåer som en följd av kriget i Ukraina.

– Men med tiden kommer marknadsekonomin hantera detta, precis som under oljekrisen på 1970-talet. Nödvändiga politiska beslut kommer att fattas och incitamenten att öka energiproduktionen i Sverige och Europa ökar, säger han optimistiskt.

Ingen återgång till låg ränta

Håkan Larsson tror inte att Sverige kommer att återgå till den lågräntemiljö som rådde före pandemin.

– Globaliseringen har bromsat upp och det råder krig i Europa. Erfarenheter från tidigare krig, inte minst Vietnamkriget, visar att det eldar på inflationen.

Han menar också att Riksbanken förhoppningsvis inser att det inte är fruktsamt att föra en så pass expansiv penningpolitik som bedrivits under det gångna decenniet.

– En alltför expansiv penningpolitik, med alltför låga räntor och köp av stats- och bostadsobligationer, är en döbelnsmedicin som försätter patienten i ett utomordentligt allvarligt läge, i form av uppumpade bostadspriser, hög skuldsättning och i slutänden även hög inflation.

Den som vill höra mer av Håkan Larssons ekonomiska analyser och få en färsk omvärldsspaning kan lyssna in under livesändningen av Ekonomidagarna 19–20 oktober (se nedan).

Döbelnsmedicin: En kur som botar för tillfället men ger framtida negativa biverkningar. Uttrycket har sitt ursprung i en strof i Johan Ludvig Runebergs dikt Döbeln vid Jutas.