Den 1 juli träder nya regler i hyreslagen och i hyresförhandlingslagen i kraft. Här nedanför hittar du en sammanfattning av lagändringarna.

Regler rörande trygghet vidgas och skärps

I 25 § i hyreslagen finns några av de krav som ställs på hyresgästen vid användning av lägenheten. Enligt tidigare lydelse var hyresgästen skyldig att inte utsätta sin omgivning för störningar. Hyresgästen skulle dessutom iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick.

Bestämmelsen har nu omarbetats en del. Det görs ett tillägg som anger att hyresgästen, utöver sundhet, ordning och gott skick, även ska säkerställa trygghet inom fastigheten när han eller hon använder lägenheten. Dessutom införs ett gemensamt begrepp för sådana åsidosättanden, bristande skötsamhet. Syftet med ändringarna är att tydliggöra och skärpa hyresgästens skyldighet att inte försämra tryggheten i fastigheten genom sitt agerande.

Regler om förverkande ändras och utökas

Som huvudregel ska en uppsägning på grund av bristande skötsamhet och störningar föregås av en rättelseanmaning och ett meddelande till socialnämnden. Vid särskilt allvarliga störningar krävs dock inte att hyresvärdens uppsägning har föregåtts av en anmaning till hyresgästen att vidta rättelse. Nu införs denna möjlighet även vid bristande skötsamhet. Det kan handla om våld, hot och trakasserier mot hyresvärdens personal, blåljuspersonal eller hemtjänstpersonal med flera. Enligt de nya reglerna krävs alltså inte att hyresgästen innan dess har uppmanats att vidta rättelse. Det krävs inte heller en underrättelse till socialnämnden före uppsägningen.

Ytterligare en nyhet är att vissa handlingar ska likställas med störningar i boendet. Det som avses är att hyresgästen begår brott, om brottsligheten är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen till hyresgästens lägenhet. Hyresvärden måste alltså inte bevisa att hyresgästen haft uppsåt att försämra närmiljön i det enskilda fallet. Uppsägning kommer att kunna ske utan föregående rättelseanmaning och meddelande till socialnämnden.

Något exakt geografiskt avstånd mellan lägenheten och den plats där brottsligheten sker anges inte i förarbetena. Platser som boende behöver passera eller vistas på eller vanligen gör det omfattas av regeln. Det kan vara ett torg, knutpunkt för kollektivtrafik, lekplatser, parkeringsytor och grönområden.

Hyresgästens tillsynsansvar

En hyresgäst hade ett omfattande ansvar att hålla noggrann tillsyn över andra personer som bor eller vistas i lägenheten redan enligt de tidigare reglerna. En följd av att hyresgästens egna ansvar för bristande skötsamhet och viss brottslighet i närområdet blir mer omfattande enligt de nya reglerna, är att hyresgästens tillsynsansvar utökas i motsvarande mån. Om det finns tydliga indikationer på att en person som hyresgästen är ansvarig för begår brott krävs långtgående, omgående och konsekventa åtgärder från hyresgästens sida. Det kan till exempel vara att se till att en inneboende inte får bo kvar eller att en besökare förbjuds att återvända.

Underåriga barn kan förstås inte förbjudas att vistas i lägenheten. I stället krävs att hyresgästen vidtar andra åtgärder. Det kan vara att be om hjälp utifrån genom att kontakta exempelvis socialtjänst, skola eller polis. Om hjälp erbjuds måste hyresgästen ta emot hjälpen. Hyresgästen kan dock inte anses ansvarig om myndigheter inte lyckas med sina hjälpinsatser, om hyresgästen i övrigt har gjort allt som rimligen kan krävas för att komma till rätta med barnets brottslighet.

Enklare att säga upp hyresgäst när lägenheten används för brott 

Ytterligare en förändring är att det blir enklare att säga upp hyresgäster om lägenheten används för att begå brott. En hyresrätt är förverkad om lägenheten, eller utrymme som hör till lägenheten, används för att begå brott av allvarligt slag, begå brott vanemässigt eller annars i större omfattning.

Användning av lägenheten för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning omfattas av de skärpta reglerna. Även brott mot anhöriga i lägenheten omfattas. Tidigare krav på att lägenheten ska användas helt eller till väsentlig del för brottslig verksamhet tas bort. Det krävs inte heller att användningen präglas av affärsmässighet eller att den del av lägenheten som inte används för brott framstår som olämplig att bo i.

Tillträde till lägenheten

Hyresvärden har enligt hyreslagen rätt till tillträde till hyresgästens lägenhet för tillsyn, visning och utförande av vissa förbättringsarbeten. Reglerna om det finns i 26 § hyreslagen. Genom ett tillägg i lagen utvidgas hyresvärdens rätt till tillträde även för att kontrollera hur hyresgästen använder lägenheten. Det kan exempelvis vara att kontrollera hur många personer som bor i en lägenhet eller om det förekommer otillåtna andrahandsuthyrningar. Dessutom förtydligas i lagtexten att hyresvärdens begäran om tillträde kan ske med rekommenderat brev.

Åtgärder mot missbruk av reglerna om inneboende

Hyresgästens rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten stramas åt. Detta för att motverka missbruk av reglerna om inneboende.

Enligt de nya reglerna får hyresgästen inte inrymma utomstående personer på ett sätt som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. I lagtexten förtydligas vilka omständigheter som särskilt ska beaktas vid bedömningen av vad hyresvärden ska behöva godta. Här nämns antalet personer, lägenhetens storlek och utformning, hur personerna bor i lägenheten och hur länge de bor kvar, risk för försvårande eller fördyrande av förvaltning i beaktansvärd utsträckning eller att andra boende störs. Av betydelse kan även vara hur planlösning, ventilation, våtutrymmen, brandskydd, förbrukning och slitage påverkas.

Stärkt hyresrättsligt skydd för personer som utsatts för brott i nära relation

Det blir också lättare för en medhyresgäst, eller medboende maka eller sambo, som utsatts för våld av en närstående att behålla lägenheten vid en uppsägning. Vid bedömningen ska beaktas om den som vill ta över, eller någon i dennes hushåll, utsatts för brott av en närstående eller tidigare närstående. Det ska dessutom ses som en fördel för den som utsatts för brott om han eller hon beviljats ekonomiskt stöd för sitt boende eller fått säkerhet utställd av kommunen.

Förhandlingsöverenskommelser i enskilda hyresavtal

Tidigare har det rått viss osäkerhet kring om ändringar i eller utbyte av en befintlig förhandlingsordning kräver att förhandlingsklausulerna i de enskilda hyresavtalen måste ändras eller uppdateras. Genom en ändring i hyresförhandlingslagen fastslås att det inte är nödvändigt. Enligt övergångsbestämmelser omfattas även sådana ändringar eller utbyten av förhandlingsordningar som skett innan lagändringen.

Nya verktyg mot bristande skötsamhet och brottslighet

Ändringarna i hyreslagen åtgärdar i flera fall kända brister i lagstiftningen. De ger samtidigt hyresvärdarna nya verktyg för att motverka bristande skötsamhet och brottslighet i sitt bostadsbestånd. Det är bra, säger Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta.