Hyressättningen ska spegla hur hyresgästerna i allmänhet värderar lägenheternas varierande bruksvärden. Skillnader i bruksvärde ska motsvaras av skillnader i hyra. Det är viktigt för att skapa rättvisa mellan hyresgäster och för att utveckla hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud.
I den statliga Utredningen om allmännyttans villkor föreslogs att staten genom hyresnämnderna skulle styra upp hyressättningen där den inte motsvarar hyresgästernas värderingar. Efterfrågan mätt i kötid skulle styra hyressättningen. Sveriges Allmännytta argumenterade mot detta förslag; med pågående lokala översyner av hyressättningen skulle ett statligt ingripande snarast vara kontraproduktivt.
I propositionen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler som ligger till grund för Allbolagen framhöll regeringen tydligt att vilken betydelse det geografiska läget och andra bruksvärdesfaktorer bör ha, det ska inte anges i lag utan hanteras av hyresmarknadens parter.
En sund marknad
Det är mycket positivt. En sund marknad kännetecknas av frånvaro av statlig reglering och av att prisbildningen sker i mötet mellan den som tillhandahåller en nyttighet och den som efterfrågar samma nyttighet. Det är precis vad som sker i hyresförhandlingarna, med den kompletteringen att konsumentintresset fått en stärkt ställning genom hyresförhandlingslagens bestämmelser. Det skapar en rimlig balans mellan den som äger en fastighet och den som har sitt hem i en fastighet som någon annan äger.
Men hyresstrukturen har på vissa orter brister och svarar dåligt mot hyresgästernas värderingar. Bostadens läge och områdets attraktivitet får inte ett tillfredsställande genomslag på hyressättningen. Det är ett reellt problem, men lösningarna måste vara socialt acceptabla.
Trepartssamarbete för systematisk hyressättning
Inom ramen för det centrala trepartsamarbetet har handledningen Att arbeta med hyressättningsmodeller tagits fram. I den beskrivs hur de lokala parterna steg för steg kan genomföra en systematisk hyressättning på orten. Det sker genom att parterna tillsammans går igenom bostadsbeståndet, värderar och sammanväger egenskaper och kvaliteter och kommer fram till en lämplig hyresstruktur. Denna ska sedan vara vägledande vid hyresförhandlingarna och underhållas kontinuerligt.
Parterna måste också komma överens om hur implementeringen ska gå till. Om hyressättningsarbetet visar att målhyran i vissa områden ligger väsentligt över den utgående hyran behöver den korrigeras över tid vid den årliga hyresförändringen. Om fallet är det omvända kan hyran behöva vara oförändrad tills den utgående hyran motsvarar målhyran.
Allmännyttan arbetar aktivt med systematisk hyressättning
Arbetet med systematisk hyressättning har kommit igång bra hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Närmare hälften av medlemsföretagen, med totalt över 480 000 lägenheter, har genomfört eller håller på med någon form av systematisk hyressättning. Inom den privata sektorn går arbetet betydligt trögare.
