En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som rymmer en enda bostadslägenhet och som har tillgång till de anordningar som behövs för att bostaden ska fungera, till exempel trapphus, el, vatten och avlopp. I regel har en ägarlägenhet därför del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. Den som äger en ägarlägenhet förfogar helt över den och kan därmed fritt överlåta, pantsätta eller hyra ut den.

Möjligheten att bilda ägarlägenheter kom år 2009 men omfattar endast nybyggda bostäder. Regeringen har vid flera tillfällen framhållit att reformen bör vidgas så att ägarlägenheter också kan skapas genom ombildning. Avsikten är att uppnå en ökad frihet att välja boendeform i flerbostadshus.

Att ändra hyresrätter till ägarlägenheter blir i praktiken en process i två steg. Först görs en ombildning av den befintliga fastigheten till ägarlägenheter. Därefter överlåts äganderätten till de ägarlägenheter som bildats. Det är en komplicerad process och det är viktigt att regelverket utformas så att ingen kommer i kläm vid och efter en ombildning. Därför tillsätts nu en särskild utredare som ska ta fram förslag till de lagändringar som behövs för att ombildningar ska kunna genomföras på ett bra sätt.

En utgångspunkt för arbetet ska vara att initiativet till en ombildning ska kunna tas av hyresvärden och omfatta samtliga bostadslägenheter, varvid även lägenheter med hyresgäster som motsätter sig ombildning ska kunna ombildas.

Utredaren ska analysera skälen för och emot möjligheten att bilda ägarlägenheter i befintliga hyreshus, med fokus på konsekvenser för hyresgäster och hyresvärdar samt för bostadsmarknaden och hyresrättsbeståndet.

I utredarens uppdrag ingår bland annat att överväga

• Om ombildning på hyresvärdens initiativ i vissa fall kan avse färre än samtliga bostadslägenheter i huset.
• Hur man kan lösa frågor som rör prissättningen av nybildade ägarlägenheter.
• Vilket inflytande som befintliga hyresgäster bör ha vid ombildning.
• Hur en ombildning så långt som möjligt kan komma befintliga hyresgäster tillgodo, till exempel genom företrädesrätt till förvärv eller förbud mot överlåtelse till annan inom viss tid.
• Om nuvarande regelverk om ägarlägenheter bör förändras och om reglerna för samverkan i samfällighetsföreningar bör ändras vad gäller medlemmarnas röstetal.
• Hanteringen av praktiska hinder mot ombildningar, till exempel vad gäller finansierings- och försäkringsfrågor.

Utredaren får även ta upp andra frågor som rör ombildning av hyreslägenheter till ägarlägenheter. I mån av tid och behov får utredningen följa upp 2009 års ägarlägenhetsreform samt göra jämförelser med utländska ombildningsregleringar.

Utredningsuppdraget ska redovisas senast den 30 maj 2014. Det innebär i praktiken att eventuella lagändringar kan träda i kraft tidigast år 2015.

SABO kommer att följa utredningens arbete eftersom det berör bostadsmarknaden i allmänhet och hyresrätten i synnerhet.